나이스옥션 법원경매 청주 2024타경59981 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 오창중앙로 105, 908동 15층 1504호 (쌍용스윗닷홈오창예가) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 "각리중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 양호하며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제908동 제15층 제1504호로서 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어, 타일 마감 등 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지,건폐율30%이하,용적률196%이하,높이 최고18층) , 지구단위계획구역(오창과학산업단지 지구단위계획구역) , 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-28)(각리중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(오창과학산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2024타경59981 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 오창중앙로 105, 908동 15층 1504호 (쌍용스윗닷홈오창예가)

* 용도: 아파트

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적: 55.85㎡ (약 16.9평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 "각리중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 간선도로와 연계되어 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로: 단지 내 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오창과학산업단지) 내에 속하며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(각리중학교) 등에 해당합니다. 오창과학산업단지와 인접해 있어 지역 개발과 연관성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 6월 15일 신한은행이 설정한 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 관련: 엘씨디산업주식회사에서 최초 소유권 보존 후 차상두, 김병태를 거쳐 조병란으로 증여 이전되었습니다.

* 말소 예정 권리: 신한은행 근저당 (135,600,000원), 임해윤 가압류 (50,000,000원), 조미현 가압류 (100,000,000원), 박인수 가압류 (100,000,000원)는 모두 말소 예정입니다.

* 본 경매 개시 결정: 임해윤의 5번 가압류가 본압류로 전환된 강제경매 (청주지방법원 2024타경59981)와 박인수의 8번 가압류가 본압류로 전환된 강제경매 (청주지방법원 2026타경179)가 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 해당 부동산의 임대차 관계는 미상입니다.

* * 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임의 구체적인 내용 등을 명확히 확인하는 과정이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 속하며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 인근에 오창과학산업단지가 위치하여, 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 지역 내 소비 활동 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 쌍용스윗닷홈오창예가

* 준공 연도: 2006년 5월 24일 (2006년식)

* 총 세대수: 622세대 (8개 동)

* 주차: 총 816대의 주차 공간이 확보되어 있어 1세대당 약 1.3대의 주차가 가능합니다. (622세대 단지 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 각리중학교가 인접해 있으며, 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 아파트 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

* 아파트 분양면적: 정확한 분양면적은 제공되지 않았으나, 해당 동(908동)의 총 면적(약 9,875.08㎡)과 세대수(90세대)를 고려할 때, 세대당 평균 분양면적은 약 109.7㎡ (약 33.2평)으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중인 중복 사건입니다. 이는 경매 절차 진행 시 혼선이나 일정 변경이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다. (청주지방법원 2026타경179 사건 관련)

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

* 건물 노후화: 2006년식 아파트로, 사용 연수가 상당하여 향후 유지보수 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 오창읍에 위치한 아파트로, 각리중학교 인접 및 오창과학산업단지와의 근접성을 바탕으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 중복 사건 처리로 인한 절차상의 복잡성과 임대차 관계 미확인이라는 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지, 주변 환경, 아파트 자체의 장점은 있으나, 중복 사건 처리와 명도 과정에서의 세심한 주의가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 발전 가능성: 오창과학산업단지 배후 지역으로서 향후 산업단지 발전과 연계된 주거 수요 증가 및 가치 상승 기대.

* 우수한 생활 및 교육 환경: 초등학교, 중학교 인접 및 주변 편의시설 분포로 주거 만족도 높음.

* 탑층의 장점: 15층으로 조망권 확보 및 쾌적한 주거 환경 조성.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 분석하여 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 293,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 18일: 59.945㎡ (약 18.1평) 1층, 177,000,000원 (약 295만원/㎡)

* 2026년 6월 4일: 121.487㎡ (약 36.7평) 10층, 318,000,000원 (약 262만원/㎡)

* 2026년 7월 10일: 59.945㎡ (약 18.1평) 1층, 190,000,000원 (약 317만원/㎡)

* 본 건(84.98㎡, 약 25.7평, 15층)의 면적 및 층수를 고려할 때, 최근 매매 사례들의 평균 평당가(약 262만원~317만원)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려합니다.

* 59.945㎡ 면적이 약 1.81억~1.90억 원에 거래된 점, 121.487㎡ 면적이 3.18억 원에 거래된 점을 감안하면, 중간 면적인 84.98㎡는 약 2.60억 원 ~ 2.90억 원 범위에서 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 특히 15층이라는 점을 감안하여, 감정가(293,000,000원)를 기준으로 85% ~ 90% 수준을 목표로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.