나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30741 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 유현리 소재 '양촌역(김포김포골드라인)' 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 지식산업센터, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 각종 노선 버스정류장 및 북서측 인근에 지하철역(양촌 역/김포골드라인)이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 내 제3층 제316호로서, (사용승인일 : 2021.01.22) 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 23미터, 남측 및 동측으로 약 12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부천지원 2026타경30741(1) 부동산강제경매 사건으로, 경기도 김포시 구래동 6871-54번지 소재 스위트엠아크라시티3차 3층 316호 오피스텔입니다. 건물 사용승인일은 2021년 1월 22일이며, 총 265호 중 하나입니다. 감정가는 100,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 토지 면적은 5.84㎡(약 1.77평)이고, 건물 전용 면적은 20.54㎡(약 6.21평)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역(김포골드라인)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 양촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 서측으로는 약 23미터, 남측 및 동측으로는 약 12미터 폭의 포장도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다. 또한, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발) 등에 해당하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리(갑3: 강제경매, 채권액 76,664,508원)보다 선순위인 주택임차권(을5: 박 보증금 75,000,000원, 전입일 2023-08-28, 확정일 2023-08-16)이 존재합니다. 등기부상 을구 5번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따라 임차인에게 전액 변제될 가능성을 시사하거나, 추가 인수 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 다만, 선순위 임차권의 존재로 인해 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성이 상존하므로 주의가 필요합니다. 임차인 박 의 보증금 75,000,000원은 차임 0원 조건으로 신고되어 있으며, 대항력이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발 계획에 따라 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 복합적으로 조성되고 있는 지역입니다. 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 임차 수요가 존재하며, 지역의 지속적인 성장 가능성이 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일 면적(전용 20.54㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 65,000,000원, 2025년 11월 66,670,000원, 2026년 7월 98,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평균적으로 65,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 시세가 형성되고 있음을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본 건은 신도시 개발 지역에 위치하여 주거, 업무, 상업 기능을 갖춘 복합적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 김포골드라인 양촌역 이용이 편리하며, 주변 버스 노선을 통해 김포 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 75,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 결과에 따라 임차인에게 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 원인이 됩니다. 또한, 임차인의 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 임대 수익 발생 여부 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 택지개발지구 내 위치하므로, 향후 지구단위계획 변경이나 도시계획시설(공공공지 저촉 등)에 따른 제한 사항 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 양촌역 인근의 편리한 교통망과 김포 신도시 개발 지역에 속하여 지역적 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 75,000,000원을 인수할 가능성이 가장 큰 위험 요소로, 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 배당 내역 및 임차인의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다. 최근 실거래가 수준과 감정가(100,000,000원)를 비교할 때, 입찰 시에는 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 취득 가격 계산이 필수적입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 관리 상태 및 유지보수 비용 측면에서 유리합니다. 김포골드라인 양촌역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하고 출퇴근이 용이한 입지입니다. 김포 신도시 개발 지역의 일원으로, 향후 인프라 확충 및 지역 가치 상승이 기대됩니다. 선순위 임차권 부담으로 인해 일반 매각 대비 경쟁이 덜 치열하거나, 시장 가치 대비 유리한 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(박 )의 보증금 75,000,000원이 존재하나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 금액이 배당을 통해 임차인에게 전액 변제되어 매수인의 추가 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰가는 순수 물건의 시장 가치 및 경매 채권액을 고려하여 산정합니다. 최근 실거래가 평균이 약 76,557,000원이며, 최고가는 98,000,000원입니다. 강제경매 채권액은 76,664,508원입니다. 시장 가치(약 75,000,000원 ~ 90,000,000원)와 경매 채권액을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 78,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안합니다. 본 입찰가는 예상치이며, 실제 배당표 확정 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.