나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50592 [1] 경기도 평택시 진위면 견산리 427-1 노블빌리지 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 견산리에 소재하고, "진위고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서, 외벽 : 외장석 등 마감. 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 "공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제6구역(전술)(비행 안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.3.10., 확정일자 2022.2.25.)가 있으나 배당에서 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 평택시 진위면 견산리 427-1 노블빌리지 103동 1층101호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 제공된 정보를 바탕으로 객관적인 시세 분석 및 권리 분석을 수행하여 합리적인 입찰가 산정에 도움을 드리고자 합니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 186,000,000원입니다.

1.2. 부동산 현황

* 사건번호: 평택지원 2026타경50592 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 진위면 견산리 427-1 노블빌리지 103동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호

* 준공일: 2019년 02월 22일

* 토지 면적: 62.36㎡ (약 18.87평)

* 토지 지분: 62.36409999999999㎡ (약 18.87평)

* 건물 면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

* 건물 지분: 49.68㎡ (약 15.03평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 최저입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 최저입찰가: (명시되지 않았으므로 감정가를 기준으로 산정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 진위면 견산리에 위치하며, "진위고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리합니다. 북측으로 소로가 접해 있어 도로망 이용에 불편함은 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 자연녹지지역, 자연취락지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 군사시설 관련: 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당됩니다. 이는 항공기 소음 및 비행안전구역으로 지정된 지역 특성을 반영합니다.

* 기타 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 03월 19일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 을구 3번 임차권등기는 아래 임차인 현황 참조)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 소멸 예정인 을구 3번 임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권등기는 230,000,000원의 보증금을 담보하고 있으나, 주택도시보증공사에서 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한 상태입니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

* 임차인: 조호성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 진위면 견산리 지역은 다세대주택 및 소규모 아파트가 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 편의시설: 인근에 소규모 상가가 분포하며, 진위면 소재지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 진위고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 본 물건은 군사시설 보호구역 및 비행안전구역에 포함되어 있습니다. 이는 인근에 군사기지(예: K-55 비행장)가 위치하고 있음을 시사하며, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다. 건물 고도 제한 등 건축 규제가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 진위면 소재지의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

진위고등학교가 가까이 있어 학군 배정에 있어 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 대항력 포기 확약 관련

본 건의 가장 큰 특징은 을구 3번 임차권등기(주택도시보증공사)와 관련된 부분입니다. 비록 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었고, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법률 해석 및 향후 발생 가능한 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 또는 외국 법인이 주택을 취득할 경우, 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 일반적인 국내 매수자에게는 해당 사항이 없으나, 해외 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 군사시설 관련

비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 항공기 소음 피해 및 향후 건물 증개축 시 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 가장 큰 쟁점은 2억 3천만원에 달하는 임차인의 보증금 채권과 관련하여 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출된 부분입니다. 이 확약이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘한다면 매수인의 인수 부담은 사라지게 됩니다. 그러나 이러한 대규모 채권 관련 특이사항은 항상 신중한 접근이 요구됩니다. 군사시설 관련 구역 지정은 소음 및 건축 규제 측면에서 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 임차 보증금 채권의 '안전한' 소멸 가능성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 2.3억원의 인수 부담이 해소될 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 절감될 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태나 가치 측면에서 유리합니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 면적(약 35~37㎡) 다세대주택이 40,000,000원 ~ 53,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 그러나 이는 건축 연도(1992년)가 매우 오래된 건물의 거래 사례이며, 본 물건은 2019년 준공으로 신축 건물이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가 186,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차 보증금(2.3억원) 부담이 사실상 없다는 점을 고려하면, 낙찰가율은 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다. 하지만 제공된 주변 시세가 감정가와 큰 괴리를 보이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 90% 수준을 잠재적 상단으로 설정하고, 임차 보증금 관련 불확실성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.