나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50574 [1] 경기도 평택시 합정동 975-2 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "평택시청" 남측 인근에 소재하며, 부근은 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 내 3층 303호로 외벽; 석재붙임 내벽: 내부인테리어마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(건축물현황도 상-방3, 거실(업무시설), 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로한면 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(배미지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(임차보증금 210,000,000원, 전입일자 2022.3.25., 확정일자 2022.3.8.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50574 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 975-2 3층303호

용도: 오피스텔

건축년도: 2013년

건물 총 면적: 81.93㎡ (약 24.8평)

토지 면적: 25.61㎡ (토지 지분)

감정가: 229,000,000원

매각 대상: 토지, 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 경기도 평택시 비전동 "평택시청" 남측 인근에 위치하며, 주택 및 상가 혼용 지대로 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 북서측으로 중로 한면(폭 12m~15m) 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시, 2026.8.25.까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 임차권등기 (채권자: 조영진) - 보증금 210,000,000원. 전입일자 2022.3.25., 확정일자 2022.3.8. 이 권리는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 사항입니다.

말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (2022.7.6. 접수, 120,000,000원)입니다.

기타 권리:

* 을구 5번 근저당권 (2022.7.6. 접수, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 6번 근저당권 (2023.2.28. 접수, 130,000,000원) - 말소

* 갑구 6번 가압류 (2023.1.6. 접수, 롯데카드, 9,868,785원) - 말소

* 갑구 7번 가압류 (2023.3.7. 접수, 경기신용보증재단, 20,000,000원) - 말소

* 갑구 8번 가압류 (2024.3.12. 접수, 중소기업은행, 5,006,13원) - 말소

* 갑구 9번 압류 (2024.9.26. 접수, 국민건강보험공단) - 말소

* 갑구 10번 압류 (2025.8.7. 접수, 수원세무서장) - 말소

* 갑구 11번 강제경매 (2026.4.1. 접수, 주택도시보증공사, 233,557,869원) - 본 경매 개시로 인해 말소.

총 등기부채권액: 494,869,398원 (임차권 보증금 제외)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 표기되어 있으나, 주의사항 및 물건명세서에 을구 7번 임차권 인수 조건이 명시되어 있어 실제로는 210,000,000원 인수 가능성이 높습니다.)

4. 상권분석

본건은 평택시청 인근에 위치하여 관공서 및 업무시설 밀집 지역과 인접해 있습니다.

주변으로 주택 및 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

오피스텔로서 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상되나, 최근 거래 사례를 볼 때 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 상업 시설이 있어 마트, 병원, 은행 등 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

주변 시설: 평택시청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

을구 7번 임차권 등기: 보증금 210,000,000원, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

시세 대비 높은 임차 보증금: 감정가 및 최근 매매가 대비 임차 보증금 비율이 높아, 임차인 보증금 전액 변제 가능성이 낮을 경우 매수인의 인수 부담이 커집니다.

건축년도: 2013년식으로 약 11년이 경과하여 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설 및 주변 유해시설: 제공된 정보 및 자체 검색으로는 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시청 인근의 오피스텔로 입지 조건은 무난한 편이나, 을구 7번 임차권 등기로 인한 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

임차 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 할 경우, 총 인수 금액이 실질적인 시장 가치를 초과할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

법원 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

시청 인근의 안정적인 입지: 평택시청 인근은 행정 및 상업 기능이 집중되어 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 임차 보증금 인수 리스크를 제외한 순수 부동산 가치 측면에서 접근한다면, 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. (다만, 인수 부담이 이를 상쇄함)

대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력이 있어 명도 절차가 복잡하지 않을 수 있으나, 보증금 인수 여부가 관건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 3층 매매가: 220,000,000원 (2024.4.18.)

인수 보증금: 210,000,000원

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 제외하고 산정합니다. 이는 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감한 순수 지분 가치를 기준으로 합니다.

최근 3층 매매 사례가 220,000,000원을 기준으로 할 때, 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 20,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

단, 이는 임차 보증금 전액 인수 시를 가정한 계산이며, 실제 배당 상황 및 부동산 시장의 변동성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력이 있는지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.