나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70735 [1] 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 17층1712호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 다세대주택 및 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(의정부역-1호선), 경전철의정부역-의정부선이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제17층 제1712호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택"원룸형")으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 14미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역(일반상업지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 기호(3) : 일반상업지역(일반상업지역) , 특정용도제한지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70735 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 17층1712호

용도: 도시형생활주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.503㎡ (약 1.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지여건을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 의정부역, 경전철 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리(갑6)는 2024년 11월 25일 접수된 주식회사 케이뱅크의 가압류입니다.

등기부등본상 을구에 주택임차권(김지훈, 보증금 127,000,000원)이 있으나, 말소 기준으로 보아 후순위이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(신청채권자)는 임차권자인 김지훈의 보증금 반환채권을 양수하고 우선변제권을 승계하였으나, 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 물건은 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없는 상태입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부등본상 총 채권액은 150,363,620원이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 의정부역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 의정부역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 쇼핑, 식음료, 금융 기관 등 편의시설을 제공합니다. '의정부역 코아루 퍼스트원'은 복합 건물로, 상업시설이 포함되어 있어 상권 이용에 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 의정부역 및 경전철 의정부역이 도보 거리에 있어 서울 등 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설, 마트, 은행 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 의정부 제일시장도 인근에 위치합니다.

* 건물: '의정부역 코아루 퍼스트원'은 2020년 10월에 사용승인된 공동주택(도시형생활주택), 업무시설, 근린생활시설 복합 건물입니다. 본 물건은 24층 건물 중 17층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 방음 및 단열 성능이 양호할 것으로 예상됩니다. 건물 내에는 위생 및 급배수시설, 승강기, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 대체로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위임차권 언급: 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인(김지훈)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 협약에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다. 따라서 이는 직접적인 인수 부담으로 작용하지 않을 것으로 판단됩니다.

* '다세대'주택과의 시세 비교: 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택의 매매 사례로, 본 물건은 '도시형생활주택'으로 건축 연도(2020년) 및 건물 형태(고층 아파트형)에서 차이가 있습니다. 따라서 '다세대' 주택의 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다. 본 물건의 감정가는 24.43㎡(약 7.39평) 기준 평당 약 17,726,000원으로, 이는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매물건은 의정부역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 비교적 신축인 '의정부역 코아루 퍼스트원'에 속한 도시형생활주택입니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설이 풍부하여 거주 가치 및 임대 수익 가능성이 높은 것으로 평가됩니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명도 및 권리관계가 깔끔한 편입니다. 다만, '다세대' 주택 매매 사례와의 시세 비교 시 차이가 존재하므로, 본 물건의 감정가 및 향후 임대 시세를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 의정부역 도보 거리로 교통 편리성 극대화.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 위험이 없어 안전한 투자가 가능.

* 다용도 활용 가능성: 도시형생활주택으로서 1인 가구 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,000,000원이며, 건물 면적은 24.43㎡ (약 7.39평)입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 '다세대' 주택의 시세는 본 물건과 직접 비교하기 어렵지만, 의정부역 인근의 신축급 도시형생활주택임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

투자를 고려하신다면, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 제안합니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

임차인 김지훈의 경우 대항력이 없으므로, 이는 낙찰자가 인수하는 보증금과는 무관합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.