나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50629 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 109-2 지하층2호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 ‘성남소방서’북측 인근에 위치하며, 주위는 주원파크빌등 중소규모 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제지하층 제2호로서, (사용승인일 : 1996.07.12) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌등 마감. 창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비, 지하주차장등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6m 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

연립주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50629 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 하대원동 109-2 지하층2호

용도: 연립주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 31.70㎡ (약 9.59평)

토지지분: 31.70㎡ (약 9.59평)

건물면적: 68.01㎡ (약 20.57평)

건물지분: 68.01㎡ (약 20.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제지하층 제2호

사용승인일: 1996.07.12

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 소재 ‘성남소방서’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

별도의 혐오시설이나 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 29일 접수된 주식회사에이블시스템즈의 근저당권 (을7, 140,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 을구 권리(근저당, 임의경매) 및 갑구의 소유권 이전 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 정보 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 49.71㎡ (약 15.04평), 2001년 건축, 2026년 7월 12일 거래, 31,000,000원 (평당 약 2061만원)

* 60.225㎡ (약 18.22평), 2000년 건축, 2026년 7월 4일 거래, 31,500,000원 (평당 약 1728만원)

* 81.12㎡ (약 24.54평), 2018년 건축, 2026년 7월 1일 거래, 50,500,000원 (평당 약 2057만원)

본건은 68.01㎡ (약 20.57평) 면적으로, 비슷한 건축 연도(1996년)의 다세대 주택 거래 사례들을 참고 시, 평당 약 1700만원 ~ 2100만원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 산정하면 약 350,000,000원 ~ 430,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(273,000,000원) 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물: 철근콘크리트조, 1996년 7월 12일 사용승인된 연립주택입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 성남소방서가 인접해 있으며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 접근이 용이한 편입니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1996년 준공으로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 운항 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 (2025.08.26.~2026.08.25.), 경매 취득 시에는 허가 대상이 아닐 수 있습니다. (등기부상 허가구역 지정 기간이 경매 예정일 이후까지도 일부 남아있음)

* 임대 관련: 임대차 현황 정보가 '미상'으로, 내부 사정 파악에 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 위치한 연립주택으로, 성남소방서 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건축된 지 30년이 경과한 노후 건물이며, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 행위 제한이 존재합니다.

감정평가액 대비 인근 시세가 높게 형성되어 있다는 점은 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시세 형성: 제공된 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 성남시의 입지적 장점: 성남시는 수도권 내에서도 꾸준한 주거 수요와 개발 잠재력을 가진 지역입니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 단지 재건축 또는 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

인근 유사 부동산의 시세를 고려했을 때, 평당 약 1700만원 ~ 2100만원 수준을 적용하면 본건의 적정 시장 가치는 약 350,000,000원 ~ 430,000,000원으로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 격차를 고려하여, 무리하지 않는 선에서 감정가의 110% ~ 130% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 355,000,000원

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 최종 확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.