나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51542 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 454-7 에버파크빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 처인구 역북동 소재 "용인고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 김량장역(에버라인)이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1/지상6층건 내 6층 601호로서 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샤시 창호 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 2022년8월3일 민간임대주택 등록: 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임 2. 주택임차권: 임차보증금 금289,000,000원, 차 임 없음

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김준식)로부터 2026.4.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경51542 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 454-7 에버파크빌 6층601호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.8065㎡ (약 10.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.30㎡ (약 19.75평)

건물지분: 65.3㎡ (약 19.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

본건은 지하 1층/지상 6층 건물 중 6층 601호입니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 소재하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 밀집한 지역입니다. "용인고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있어 주거 및 상업 시설이 잘 발달되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 에버라인 김량장역이 인근에 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 기간 중 외국인 등 특정 대상)으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 절차에서는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2021년 12월 17일 (김형태)

소유권 이전 등기일: 2022년 8월 8일 (조재윤)

주택임차권 등기: 2024년 3월 28일 (김준식, 289,000,000원) - 말소 예정

압류 등기: 2026년 1월 26일 (용인시) - 말소 기준 권리

강제경매 등기: 2026년 4월 8일 (주택도시보증공사, 289,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 1일

확정일자: 2022년 6월 29일

배당신고일자: 2024년 3월 28일

대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출됨)

임차인: 최종수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 16일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금(0원)을 가지고 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권 이전, 주택임차권(김준식), 압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

주택도시보증공사로부터 김준식 임차인에 대한 대항력 포기 확약서가 제출되어 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 '최종수' 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 권리분석상 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 검토와 주의가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용인시 처인구 역북동은 신흥 주거 지역으로 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 오피스텔, 아파트, 상업 시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

주변에는 용인시청, 용인경찰서 등 공공기관이 인접해 있으며, 대형마트, 영화관, 병원, 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 지도상으로 보았을 때, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다수의 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 용인고등학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로 외국인 등의 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(최종수)이 존재하며, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력의 법적 효력은 유지될 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인과의 확약서 제출 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 역북동에 위치한 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 주변의 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 8,900만원에 대한 시장 가치는 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '최종수'의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계는 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 교통 편의성 및 직주근접성 우수

* 주변 개발 완료 및 생활 편의시설 풍부

* 신흥 주거지역으로서의 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(65.30㎡)의 오피스텔 시세는 현재 약 2억 5천만원에서 3억 1천만원 선으로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 8,900만원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인(최종수)의 존재 및 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 리스크 해소 비용 및 명도 소요 시간 등을 감안하여, 감정가 2억 8,900만원을 기준으로 하되, 약 5~10% 수준의 할인율을 적용한 2억 6,000만원 ~ 2억 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.