나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30749 [1] 경기도 김포시 구래동 6873-19 한강신도시반도유보라5차 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역(김포골드라인)" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 유사유형의 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물(한강신도시반도유보라 102동) 내 6층 602호로서, (사용승인일: 2018.01.23) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 광평수의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택(아파트 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측으로 차량통행이 가능한 출입로가 외부공도로 연계되 어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m ~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(김포한가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구 역(지방도355호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26~26.8. 25)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30749 (1)

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6873-19, 한강신도시반도유보라5차 102동 6층602호에 소재한 아파트입니다.

감정평가액은 506,000,000원이며, 토지면적은 61.45㎡ (약 18.6평)이고 건물면적은 101.88㎡ (약 30.8평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 채권자는 한OOOOOOO입니다.

아파트 건물은 2018년 1월 23일에 사용 승인되었습니다.

해당 호수는 102동 6층 602호입니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역(김포골드라인)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사 유형의 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 소재하여 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어진 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연계성이 좋아 전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

인접 도로상태:

건물이 소재하는 부지의 서측으로 차량 통행이 가능한 출입로가 외부 공도로 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 소로3류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(김포한가람중학교), 도로구역(지방도355호선), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당됩니다.

주목할 점은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 지정기간(2025.8.26~2026.8.25)이 현재 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 514,003,083원

말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2023.02.24 접수)

인수되는 권리: 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문태현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석상 임차인 문태현은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금 등의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 부분은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 한강신도시 반도유보라5차 아파트는 김포 구래동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 주변에 다수의 유사 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 구래역(김포골드라인) 인근의 발달된 상업 지구에는 다양한 편의시설, 식당, 금융기관 등이 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 주변 지역은 지속적인 개발과 함께 배후 수요가 탄탄한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 한강신도시 반도유보라5차아파트

* 주소: 경기도 김포시 구래동 6873-19

* 사용승인일: 2018년 1월 23일 (준공 8년차)

* 총 세대수: 480세대 (102동: 80세대)

* 본 물건의 전용면적: 101.88㎡ (약 30.8평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층 ~ 지상 20층

* 주차: 총 17대 (지상 4대, 지하 13대) - 세대당 약 0.21대 (주차 공간 부족 가능성 있음)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 교육시설:

김포한가람중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 원활한 명도를 위한 준비가 필요합니다.

* 주차 공간: 세대당 주차 대수가 약 0.21대로, 차량 보유 대수가 많은 가구의 경우 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 해제: 과거 토지거래허가구역이었으나, 현재는 그 기간이 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 구래역 역세권에 위치한 신축급(2018년 준공) 아파트로, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 시세가 형성되어 있으며, 향후 김포시의 발전 가능성을 고려할 때 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 김포 골드라인 구래역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 쾌적성이 우수.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 후 인수할 권리 및 임차인 보증금 부담 없음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 학군, 편의 시설 등 우수한 생활 환경.

* 잠재적 시세 상승: 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 506,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면,

- 2026년 5월 19일: 470,000,000원 (2층)

- 2026년 6월 12일: 505,000,000원 (6층, 본건과 동일한 층/면적)

- 2026년 6월 22일: 525,000,000원 (20층)

동일한 102동 6층, 동일 전용면적의 물건이 505,000,000원에 거래된 점과 감정가가 506,000,000원임을 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

상대적으로 소형평형임에도 불구하고 높은 실거래가를 기록하고 있으며, 역세권 신축 아파트라는 점을 감안하면 경쟁이 치열할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 530,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.