나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30744 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층에이04-052호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제4층 제에이04-052호로서, (사용승인 : 2022.05.12) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30744 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 4층 에이04-052호

건물용도: 오피스텔

사용승인일: 2022년 05월 12일

총 층수: 10층 (해당 층: 4층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역(2014-11-27)

* 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(저촉)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 성장관리권역

* 택지개발지구(김포신도시택지개발)

* 하수처리구역(양촌처리분구)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 25.8.26.~26.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 등기부 을구 3번 순위의 강제경매개시결정(채권자: 윤정인, 접수일자: 2026-03-31)입니다. 이보다 선순위의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 등기부 을구 3번 순위의 주택임차권 (채권자: 김지후, 임대차보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2024.06.17, 확정일자: 2024.05.10)

* 본 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-17

* 확정일자: 2024-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차권에 해당함.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계: 105,186,271원 (강제경매, 임차권, 가압류 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 건물(현대썬앤빌 더 킹)은 오피스텔로 이용 중이며, 주변으로는 유사한 오피스텔, 상가 등 근린생활시설이 혼재된 상업 및 업무 지역을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

* 교육시설: 나비초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제에이04-052호입니다. 2022년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감.

* 창호: 알루미늄 샷시 창호.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 (대항력 있는 임차권)

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원입니다. 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액의 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 증가할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재함이 확인되었습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규에 의한 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원이며, 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부채가 될 수 있습니다. 따라서 투찰 시 인수되는 보증금을 고려한 총 실인수가를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 배당 절차에서 임차인의 보증금이 얼마나 변제되는지에 따라 최종 매수인의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 깨끗한 상태의 오피스텔입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 및 다양한 근린생활시설, 업무시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 139,000,000원이나, 최근 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일: 50,000,000원 (전용 22.019㎡, 5층)

* 2026년 7월 12일: 85,000,000원 (전용 25.8272㎡, 7층)

* 2026년 7월 8일: 110,000,000원 (전용 22.019㎡, 8층)

본 건의 건물면적은 25.83㎡로, 2026년 7월 12일에 동일 면적이 85,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 8층에 위치한 더 작은 면적의 오피스텔이 110,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가(139,000,000원)보다 다소 낮을 수 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 100,000,000원의 인수되는 임차 보증금입니다. 매수인은 입찰가 외에 잔여 보증금을 추가로 부담할 수 있습니다. 만약 배당으로 인해 해당 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 실인수가는 '입찰가 + 인수되는 잔여 보증금'이 됩니다.

따라서, 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 배당을 통해 임차 보증금의 상당 부분이 변제되고, 매수인이 인수하는 보증금이 최소화된다는 가정 하에, 실인수가가 시장 가치(약 90,000,000원~110,000,000원 추정)를 초과하지 않도록 설정한 가격입니다. 정확한 입찰가는 임차권의 배당 우선순위 및 예상 배당률을 면밀히 분석한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.