나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502842 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 12층1210호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천지하철(1호선) 예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2012. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 공동주택 건물 내의 12층 1210호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역, , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임. (2)본건은 통칭"아델라이" 12층 1210호로 호칭함.

물건 비고

- ‘공동주택(도시형생활주택(원룸형))’으로 이용 중임.
- 통칭 "아델라이" 12층 1210호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경502842(1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502842 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 12층1210호 (통칭 "아델라이" 12층 1210호)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 12층 1210호

* 용도: 공동주택 (도시형생활주택(원룸형))

* 사용승인일: 2012년 06월경

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

* 토지 지분: 3.5639㎡ (약 1.08평)

* 건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 건물 지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천지하철(1호선) 예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 각종 차량의 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502842)입니다.

* 등기부 요약:

* 을구 1번 주택임차권(김준형, 90,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리인 갑구 5번 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김준형)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 예술회관역 인근 지역으로, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 실거래가 정보:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형(다세대 주택) 및 건축 연식(1989년~2001년)이 상이하여 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

* 참고로, 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 39.82㎡(약 12평) 4,500만원, 38.25㎡(약 11.6평) 5,000만원, 49.82㎡(약 15평) 8,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 110만원에서 170만원 선에 해당합니다.

* 이는 본건의 감정가 대비 면적이 넓고 건축 연식이 오래되었음을 감안할 때, 본건(2012년 준공, 도시형생활주택)이 더 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

* 본건은 전용면적 17.63㎡(약 5.33평)으로, 2012년 준공된 신축급 소형 주거 상품으로서 역세권 입지를 고려할 때 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 예술회관역 주변의 상업시설, 근린생활시설, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 1인 가구에 적합한 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물 내 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 관련된 특별한 조건이 있음을 시사하므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 현재까지의 권리분석상으로는 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대 관계 미확인: 제공된 정보에는 주택도시보증공사(HUG) 외 별도 임차인에 대한 정보가 명확하지 않습니다. (공급자 또는 소유자 점유 가능성, 또는 별도 임대차 관계 존재 가능성)

* 토지 지분: 토지 면적 및 지분이 3.56㎡로 매우 작습니다. 이는 건물 자체의 가치에 더 집중해야 함을 의미합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치한 2012년식 도시형생활주택(원룸형)입니다. 교통 편리성, 생활 편의시설 접근성, 비교적 최근 준공 연식 등 긍정적인 요소들을 갖추고 있습니다.

채권자가 주택도시보증공사이며, 해당 임차인 또한 HUG 소속으로 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 9,300만원입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 작은 토지 지분에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 맞는 수요 확보가 용이합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 예술회관역 인근으로 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 판단됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 관리 상태 양호 및 현대적 주거 공간 제공이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건의 전용면적은 17.63㎡(약 5.33평)이며, 감정가는 93,000,000원입니다. 이는 평당 약 17,450,000원의 감정가로 산정됩니다.

주변의 연립/다세대 주택 매매 사례(평당 약 110만원~170만원)와 비교할 때, 본건은 건물 유형, 건축 연식, 입지 조건 등에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

역세권 소형 오피스텔/도시형생활주택의 일반적인 시세를 고려할 때, 평당 1,500만원에서 1,700만원 선의 가격대로 형성될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 전용면적: 5.33평

* 평당 희망가: 1,500만원 ~ 1,700만원

* 예상 입찰가: (5.33평 * 1,500만원) ~ (5.33평 * 1,700만원)

* 약 7,995만원 ~ 9,061만원

* 최종 제시 입찰가:

감정가(9,300만원)를 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

약 8,000만원에서 9,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.