나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502837 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층101-1516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용부동산과 아파트 등 주거용부동산이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제15층 제101-1516호로서 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 업무시설(오피스텔), 판매시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특례법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함)(:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502837 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층 101-1516호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

토지 지분: 5.4682㎡

건물면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

건물 지분: 23.834㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물명: 현대썬앤빌 더 테라스

건축년도: 2019년

총 층수: 28층 (본건 15층)

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

전유부분 면적: 23.834㎡ (약 7.21평)

건축물 대장상 총 면적: 106,012.871㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상업용 부동산과 아파트 등 주거용 부동산이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 이용하기에 편리한 입지입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 북측으로는 중로(폭 20m~25m), 서측으로는 소로(폭 15m~20m)의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 성장관리권역, 경제자유구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 채권액 939,000,000원)입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

을구 3번의 주택임차권(안우진, 보증금 125,000,000원)은 2022년 4월 5일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

경매 채권자인 주택도시보증공사가 말소기준권리(가압류)를 포함하여 총 1,064,000,000원의 채권을 보유하고 있습니다.

본건 경매에서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 청라국제도시 내에서도 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에는 "청라2동행정복지센터"가 있어 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다. 현대썬앤빌 더 테라스 건물 자체는 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 청라국제도시의 커낼웨이 상권은 한국의 베네치아로 조성되었으며, 아름다운 수변 경관을 자랑합니다. 다만, 일부 기사에서는 청라 커낼웨이 상권 내 일부 구간의 공실률 증가 및 상권 활성화에 대한 우려를 제기하고 있으나, 이는 상가 중심의 분석이며 본건 오피스텔 자체의 주거/업무 환경과는 다소 차이가 있습니다. 계획된 신도시로서 향후 7호선 연장, 스타필드 청라, 시티타워 등의 개발 호재가 있어 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 가정역과 공항철도 청라국제도시역을 이용할 수 있으며, 7호선 연장 사업도 진행 중입니다.

* 편의시설: 청라2동행정복지센터가 인접해 있으며, 주변에 홈플러스, 롯데마트 등이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 등 주거용 부동산과 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 청라호수공원, 커낼웨이 등이 인접해 있어 여가 및 휴식을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 검색된 정보에서 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역에서 청라소각장 이전 관련 논의가 있었으나, 이는 본건과는 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 등이 주택 용도로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 함을 의미하며, 일반적인 오피스텔 거래 시에도 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 명도나 정산 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상권의 일부 우려: 청라국제도시 내 일부 상권의 공실률 증가 및 침체에 대한 보도가 있으나, 이는 해당 상권의 특성과 본건 오피스텔의 직접적인 영향과는 별개의 문제입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 현대썬앤빌 더 테라스 오피스텔로, 경매 절차를 통해 취득할 수 있는 물건입니다. 비교적 신축(2019년 준공)이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수할 권리나 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 입지 조건이 우수하여 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 경매 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 청라국제도시 내 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하며, 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이합니다.

* 개발 호재: 7호선 연장, 스타필드 청라, 시티타워 등 향후 지역 가치 상승을 견인할 개발 호재가 다수 있습니다.

* 수변 환경: 커낼웨이와 인접하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(23.834㎡)의 현대썬앤빌 더 테라스 오피스텔 거래가는 2025년 2월 10,200만원, 2024년 11월 10,500만원 수준에서 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

최근 거래가와 감정가, 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 105,000,000원 ~ 108,000,000원 사이로 예상됩니다.

본건의 적정 예상 입찰가는 106,500,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.