나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502847 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘인천보훈병원’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제8층 제807호로서, (사용승인일 : 2017-08-24) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

490-37번지, 490-40번지 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502847 (1)

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

주소: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 8층 807호

건물명: 대준 블루온

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 169,000,000원

토지면적: 10.57㎡ (약 3.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 65.08㎡ (약 19.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 경매 정보

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 본 건까지 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본 건은 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조형준 (2017-09-01)

* 주택임차권: 한정혜 (금245,000,000원) - 전입일자: 2022-07-28, 확정일자: 2022-05-10. 등기부상 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액: 245,000,000원) - 말소기준권리 (2026-04-10)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 법적 권리를 주장할 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한정혜)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 말소 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 대항력을 포기한 것으로 해석됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026타경502847)로 인해, 을구 1번 순위 주택임차권(한정혜)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 자신의 채권을 회수하기 위해 경매를 신청하였으며, 'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 대항력을 포기하는 조건으로 경매 절차에 참여함을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 HUG의 임차권 등기 부담에서 벗어날 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 윤 의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 실제 인수 부담 여부를 명확히 확인해야 하며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔 및 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지(490-37번지, 490-40번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도, 지정 기간 2025.8.26.~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2017년 08월 24일

* 총 층수: 지하 2층, 지상 19층

* 해당층: 지상 8층

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천보훈병원이 인근에 위치해 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보를 바탕으로 주변 지역을 검색한 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

임차인 윤 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이나 잠재적인 법적 분쟁의 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG의 인수조건 변경 및 임차권 말소 예정은 경매 절차 진행상 긍정적인 요인이지만, HUG의 구체적인 조건 변경 내용에 대한 면밀한 파악이 필요합니다. (조사 결과, HUG는 대항력을 포기하고 채권 회수를 우선하는 것으로 판단됨)

6.3. 토지 이용 계획상의 제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 및 차임 미상이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. HUG의 권리가 소멸되는 점은 긍정적이나, 임차인 리스크 해소 여부에 따라 실제 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2017년 준공)

* 인천보훈병원 인근, 용현동 일대 입지

* HUG 관련 권리 소멸로 인한 권리관계 명확화 기대

* 인근 신규 공급 물량 대비 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 대준 블루온 오피스텔의 경우 전용 면적 22㎡가 약 6천만원에 거래된 사례가 있으나, 본 물건은 65.08㎡ (약 19.7평)으로 면적이 넓어 단순 비교가 어렵습니다. 최근 인천 미추홀구 용현동 일대 신규 공급 물량의 분양가가 1억원대 후반에 형성되는 점을 감안할 때, 본 건의 감정가 1억 6천 9백만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 매우 큰 리스크로 작용합니다. 만약 이 임차인이 실제 보증금을 요구하거나 명도 과정에서 협상이 필요하다면, 예상 낙찰가에 대한 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이고 HUG 관련 권리가 소멸되는 점을 고려하되, 임차인 리스크를 보수적으로 평가한다면, 감정가의 70~80% 수준인 1억 1천 8백만원 ~ 1억 3천 5백만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 만약 임차인 리스크가 명확히 해소된다는 확신이 있다면, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수도 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 임차인 확인 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.