나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502866 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-22 그랑빌 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 409-22 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502866 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-22 그랑빌 10층1001호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.357㎡ (약 2.53평)

건물면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

건물지분: 57.89㎡ (약 17.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O (주택도시보증공사)

건축물 정보:

- 건축년도: 2016년

- 총 층수: 14층

- 해당 층수: 10층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

- 총 세대수: 33세대

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

권리분석 결과, 본건에 설정된 권리들은 말소기준권리 이후의 것들이며, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-04-14, 배당신고일자 2024-02-28. 대항력 없음. 비고: HUG 인수조건 변경.

* 김종란: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-03-18, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. 대항력 없음. 비고:

집합건물 등기부 요약상 을구 순위 3번의 주택임차권(김경숙)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 물건은 낙찰 후 특별히 인수해야 할 임차권이나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 인천 부평구 부평동의 상업 및 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 지역입니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

인천부평동초등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

본건 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인천부평동초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다. (다만, 상대보호구역임을 유의해야 합니다.)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의: 지역 내 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 부평역 인근의 상업시설 접근도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 이력이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 권리분석상 문제가 없더라도, HUG의 구체적인 역할이나 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미래 등기일자 임차인: 임차인 김종란의 전입일자가 2026년 3월 18일로 현재 시점(2026년 7월)보다 미래입니다. 이는 정보 오류일 가능성이 높으나, 만약 실제로 그러하다면 실제 점유 여부 및 계약 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분류되어 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인 또는 특정 주체(예: 법인)가 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 함을 의미합니다. 개인의 일반적인 매수에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높으나, 취득 주체에 따라 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 입지적인 장점을 가지고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 적습니다.

HUG 인수조건 변경 및 미래 등기일자 임차인 등 일부 특이사항에 대해서는 면밀한 추가 확인이 권장됩니다.

건축물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물면적 57.89㎡(약 17.51평)의 소형 오피스텔입니다.

1.8. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이어서 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 소형 면적: 17.51평의 전용면적은 실거주와 임대 수익 목적 모두에 적합합니다.

* 입지: 부평구라는 지역적 특성과 역세권 접근 가능성을 고려할 때, 꾸준한 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2025년 11월 11일에 동일 건물 6층 전용면적 57.89㎡가 18,400만원(1억 8천 4백만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 200,000,000원(2억원)입니다.

최근 거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 감안할 때, 현재 시점(2026년 7월)에서의 시세는 1억 8천만원에서 2억원 사이로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 수준입니다.

본 물건의 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.