나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502838 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층101-1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동소재 "청라2동행정복지센터" 북동측으로 약250미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건내의 제15층 제101-1508호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약20미터, 서측으로 폭 약15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m(접합), 중로2류(폭15m~20m) (접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유국역 (2022-01-03), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국은 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.08.26~ 2026.08.25))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502838 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 15층101-1508호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 109,000,000원 (일억구백만원)

* 토지면적: 5.47㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 23.834㎡ (약 7.21평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공년월: 2019년 5월 9일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라2동행정복지센터" 북동측 약 250미터 지점에 소재함.

* 주위는 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난함.

* 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로2류, 특수도로에 접함.

* 경제자유구역, 성장관리권역이며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~ 2026.08.25)이었으나, 현재는 유효기간 만료됨.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건임.

* 채권자는 주OOOOOOO임.

* 등기부상 말소기준권리(말소기준권리)는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)임.

* 현재 등기부상 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 을구 1번 순위 주택임차권(서윤정, 보증금 125,000,000원)은 말소 예정이며, 임차인 서윤정은 대항력이 없음.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 2월 28일 거래: 전용면적 23.834㎡, 15층, 102,000,000원 (약 1억 2백만원)

* 2024년 11월 26일 거래: 전용면적 23.834㎡, 24층, 105,000,000원 (약 1억 5백만원)

* 최근 유사 면적(23.834㎡) 오피스텔 거래가는 평균 약 103,500,000원으로 시세가 형성되어 있음.

* 본건 감정가는 109,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 소폭 높게 책정되었음.

* 주변에 업무시설, 아파트, 근린생활시설이 소재하여 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, 28층 건물 내 15층에 위치.

* 내부 마감: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 환경: 현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 2026년 8월 25일자로 유효기간이 만료되어 현재는 해당 규제가 적용되지 않음.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 관련 사항은 계약 및 인수 절차 진행 시 명확한 확인이 필요함. 다만, 등기부상 HUG 관련 권리는 모두 말소 예정임.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차인(HUG)은 대항력이 없으며 말소 예정이므로 실제 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. (주의: 만약 등기부상 확인되지 않은 다른 임차인이 있다면 명도에 어려움이 발생할 수 있음).

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 청라지구의 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 생활환경을 갖추고 있음.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적음.

* 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 해제되었으며, HUG 관련 조건 변경 등은 면밀한 검토가 필요하나, 전반적인 리스크는 낮은 수준으로 판단됨.

* 적정 입찰가를 산정하여 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

* 청라지구의 개발 잠재력 및 활성화된 상권의 수혜 기대.

* 신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 가능성.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 109,000,000원임.

* 최근 유사 면적(23.834㎡) 오피스텔 실거래가는 102,000,000원 ~ 105,000,000원 수준임.

* 인수 보증금은 0원이므로, 산정 시 고려하지 않음.

* 안정적인 투자를 위해 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안함. (이는 최근 실거래가 최고가와 동일하며, 감정가 대비 소폭 낮은 수준으로 경쟁력 확보 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.