나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502798 [1] 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 플라스틱 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 전기설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 기타도로시설(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권 등기가 등재되어있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경502798 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 537-4 하모니카운티6차 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호

건축년도: 2009년 (준공: 2010년 1월 14일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지면적: 44.02㎡ (약 13.32평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502798)으로, 접수일자 2026년 04월 08일입니다.

소멸예정 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 권리: 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

* 임차인: 주택도시보증공사(장동준)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-03

확정일자: 2020-02-24

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 있음

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을구 5번)이 등재되어 있으며, 금액 150,000,000원에 대해 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 정연우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 전입일자(2025-10-24)는 말소기준권리(2026-04-08)보다 늦으나, 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 보증금/차임 액수에 대한 철저한 추가 조사가 필요하며, 이에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인의 주택용도 취득 시에만 적용되는 허가구역입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

인천 서구 검암동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 인근에 신규 주거 단지 및 상업 시설이 조성될 가능성이 있습니다.

4.2. 관련 매물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 7일 거래: 전용면적 30.72㎡, 9,300만원 (약 302만원/㎡)

- 2026년 1월 5일 거래: 전용면적 72.87㎡, 18,300만원 (약 251만원/㎡)

- 2026년 1월 9일 거래: 전용면적 62.67㎡, 17,900만원 (약 286만원/㎡)

본건 건물의 전용면적은 59.66㎡(약 18.05평)이며, 감정가는 170,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가(17,900만원)와 비교 시, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 인수해야 할 임차 보증금이 존재하므로 실제 투자 가치는 이를 고려하여 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 은지초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 학군

본건에서 남서측 인근에 은지초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인의 주택용도 취득 시 허가 구역에 해당되나, 내국인에게는 직접적인 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다.

6.2. 대항력 있는 선순위 임차인 (장동준)

150,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

6.3. 미상 보증금/차임 임차인 (정연우)

임차인 정연우는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 예측 불가능한 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 내포하고 있어, 투자 전 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.4. 혐오시설 여부

현장 조사 및 주변 정보를 종합한 결과, 본 물건지 인근에서 현저한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 1.5억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크며, 추가적으로 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 투자 위험성이 높습니다. 시장가치 대비 인수해야 할 금액과 추가 발생 가능 비용을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 은지초등학교 인근의 실거주 환경

- 비교적 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 150,000,000원에 달합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(정연우)으로 인한 불확실성이 존재합니다.

매수인의 총 실질 부담액은 입찰가 + 인수 보증금(150,000,000원) + (정연우 관련 추가 부담금)이 됩니다.

시세는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정되므로, 총 부담액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 인수 보증금 150,000,000원을 고려한 이상적인 입찰가는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 보증금 미상 임차인(정연우)의 잠재적 위험을 완전히 반영하지 못한 수치이므로, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.