나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502799 [1] 인천광역시 계양구 작전동 391-13 대경빌라트 603동 5층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "안남고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택, 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철1호선 "작전역" 및 노선버스 정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 10미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택 용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502799 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 391-13 대경빌라트 603동 5층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 24.28㎡ (약 7.34평)

건물면적: 57.59㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "안남고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 "작전역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

채권 및 임차인 현황:

* 채권자: 주택도시보증공사

* 강제경매개시결정 채권액: 155,000,000원

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-12

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

말소기준권리는 2025년 11월 24일자 계양구(인천광역시)의 압류입니다. 모든 권리는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구 7번 주택임차권(최진우)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 임차인 관련 보증금은 인수되지 않아, 인수 보증금 합계는 0원입니다. "HUG 인수조건 변경"은 권리상 문제 발생 가능성은 낮으나, 낙찰 후 HUG와의 관련 절차 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

주거지역과 일부 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요와 함께 지역 상권의 특성을 보입니다.

교통 접근성:

작전역을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 401호

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

주변 시설:

안남고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획:

본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (보고서 작성일 2026년 7월 24일 기준, 허가 기간 내에 해당되어 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.)

복합 용도 지역:

주거지역에 공장 등이 혼재하여 주거 쾌적성에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경매 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 대경빌라트 603동 5층 401호 다세대주택입니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석되며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 낙찰자의 자격에 따른 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리 관계가 말소기준권리에 따라 소멸될 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

* 교통 환경: 작전역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 수요: 주변에 아파트 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 시세 분석:

최근 2026년 7월 인천 계양구 작전동 일대 다세대주택 실거래가에 따르면, 면적 및 건축 연도에 따라 8,800만원에서 13,700만원 수준의 거래가 있었습니다. 본건의 건물 면적(57.59㎡, 약 17.42평)은 75.72㎡(13,700만원)보다는 작고, 39.24㎡(8,800만원)나 41.86㎡(11,300만원)보다는 크거나 유사합니다.

권리상 인수 부담 없음:

임차인 보증금 인수 부담이 없어 감정가 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

토지거래허가구역:

허가 기간 내에 해당되므로, 허가 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

추정 입찰가:

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 100% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 132,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.