나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502776 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등의 부동산이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 506호로서, (사용승인일: 2011.03.23) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 드라이비트 마감 등. 창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 난방설비,위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 '공동주택'건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 필지 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 등으로 인하여 위치확인은 집합건축물대장상 등재된 건축물현황도면 및 현관에 부착되어있는 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2026타경502776 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 577-45 애플하우스2차 5층506호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 48,000,000원

토지 면적: 7.86㎡ (약 2.38평)

토지 지분: 7.8583㎡ (약 2.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 14.42㎡ (약 4.36평)

건물 지분: 14.42㎡ (약 4.36평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 506호

사용승인일: 2011.03.23

집합건축물대장상 연면적: 468.52㎡

집합건축물대장상 대지권 면적: 193.7㎡

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천용현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 형상은 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 필지는 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 15일자 동화성세무서장의 압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

따라서, 채권자 서울보증보험(갑5)의 강제경매로 인한 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

주요 권리 내역:

* 을구 5번: 주택임차권 (한국토지주택공사, 47,000,000원) - 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상

임차인 현황:

* 임차인: 김 (한국토지주택공사)

* 보증금: 47,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.07.07

* 배당신고일자: 2024.08.21

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사

* 보증금: 47,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.07.07

* 배당신고일자: 2024.08.21

* 대항력: 있음

* 비고: 본건 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025.01.24

* 배당신고일자: 2026.06.12

* 대항력: 있음

상기 임차인 중 서울보증보험주식회사와 황 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 추가적인 인수 금액은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 잔금 납부 시 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있을 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 미추홀구 용현동은 주거 지역으로서, 주변에 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있으며 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

애플하우스2차는 준공된 지 10여 년이 지난 신축급 도시형생활주택으로, 소형 평형의 원룸 형태로 공급되어 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인천용현초등학교 인근이라는 점은 학군 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 접근이 용이하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 지역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천용현초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 서울보증보험주식회사(47,000,000원) 및 황 (1,000,000원) 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁이나 보증금 인수 책임이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* SGI 인수조건 변경: 본건 특이사항에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있으며, 이는 권리 관계의 복잡성 또는 변동 가능성을 시사합니다. 서울보증보험이 채권자임과 동시에 대항력 있는 임차인으로도 등재된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 2011년 준공된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 자료만으로는 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 인근 환경을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 용현동 애플하우스2차는 신축급 도시형생활주택으로, 소형 평형의 원룸 타입입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 학교와의 접근성이 좋습니다.

권리 관계 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 서울보증보험이 채권자임과 동시에 임차인으로도 등록되어 있다는 점과 'SGI 인수조건 변경' 관련 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

향후 임차인과의 관계 설정 및 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가 48,000,000원은 시장 시세보다 높게 형성된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 유리한 가격으로 진입할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. (다만, 제공된 JSON은 유사한 용현동 내 다른 건물이므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.)

* 신축급 건물: 2011년 준공된 건물로, 비교적 최근에 지어져 연식에 따른 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 소형 평형: 14.42㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 하여 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 48,000,000원으로 책정되었습니다.

주변 유사 면적 건물의 최근 매매 사례(32.76㎡, 66,900,000원, 약 2,042,124원/㎡)를 기준으로 환산한 본건의 시장가치는 약 29,445,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 시장 가치, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 38,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 가치보다 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 권리 관계에 대한 명확한 확인 및 리스크 관리 능력에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.