나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502844 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 제8층 제801호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단으로 대체로 세장형의 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 33미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 48-1, 48-7 : 동일사항임. 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 48-2, 48-4, 48-6 : 동일사항임. 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2026타경502844 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 8천 6백만원 (18,600,000원)

토지 면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.3074㎡ (약 2.51평)

건물 면적: 58.79㎡ (약 17.79평)

건물 지분: 58.79㎡ (약 17.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 정다운파크빌 오피스텔입니다.

주변으로는 석암초등학교가 북측 인근에 있으며, 동류형의 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통은 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 편리하며, 차량 출입도 용이합니다. 남측으로는 폭 약 33미터의 도로에 접해 있습니다.

주안동 지역은 최근 재건축 등을 통해 도시 경관이 변화하고 있는 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다. 주변에 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액 270,000,000원, 등기 접수일 2026-04-10)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 이한나, 금액: 160,000,000원). 이 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (대항력 없음)

* 을구 8번: 주택도시보증공사 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 270,000,000원). 본건 말소기준권리입니다.

주택도시보증공사(HUG) 명의로 두 건의 임차인 정보가 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 ), 보증금 160,000,000원, 전입일자 2020-05-22, 확정일자 2020-05-04. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 ), 보증금 270,000,000원, 전입일자 2020-05-22, 확정일자 2022-05-03. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 110,000,000원 포함)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 본 경매 절차에서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항은 있으나, 대항력이 없는 임차권으로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 주안동 48-1번지 일대는 일반상업지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 학교와 다양한 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이하며, 남측으로 폭 33미터의 넓은 도로에 접해 있습니다.

* 편의시설: 석암초등학교를 비롯한 교육시설과 상업시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 18,600만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 분석해 볼 때 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 낙찰가 결정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

* HUG 관련 복잡성: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인 정보에 관여되어 있어, 경매 절차 진행 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인이나 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지 거래 허가 구역: 해당 지역은 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다. (용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: ~2026. 8. 25.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 미래 발전 가능성도 있는 곳입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 신중한 접근이 필요합니다. HUG와의 관계 및 관련 서류 확인을 통해 명도 과정의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 미추홀구 주안동이라는 중심지에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 도시 개발 잠재력: 재건축 등 지역 개발 움직임이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 58.79㎡ (약 17.79평)입니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 약 12,900만원에서 13,800만원 사이에서 형성되어 있으며, 평당 약 700만원 ~ 830만원 수준입니다.

이에 따른 시세 추정치는 약 13,300만원 내외로 파악됩니다.

감정가: 18,600만원

추정 시세: 약 13,300만원

인수할 임차 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점, 그리고 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁 입찰자가 많지 않다면 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

다만, 향후 가치 상승 가능성과 낙찰을 위한 전략적 판단을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

이를 종합하여 예상 입찰가는 15,500만원으로 제안합니다.

이는 추정 시세보다 높으나 감정가보다는 현저히 낮은 수준으로, 시세차익 및 투자 안정성을 확보하면서 낙찰 가능성을 높일 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.