나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502834 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층924호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "논곡중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공장, 각종 근린생활시설 등으로 구성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천 1호선 신연수역) 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제924호로서, (사용승인일 : 2020.05.04.) -외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, -창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

2) 이용상태 : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 경매 컨설턴트의 시각으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502834 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층924호

* 건물명: JK루체스타 지식산업센터

* 용도: 공장 (건축물대장상), 오피스텔 이용 현황 (감정평가서)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제924호 (사용승인일: 2020.05.04.)

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

* 토지지분: 6.373㎡

* 건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 건물지분: 19.47㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (인천지방법원 2026타경502834)

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "논곡중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공장, 각종 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천 1호선 신연수역이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 03일 접수된 주택도시보증공사 가압류 (금788,000,000원) (등기구분: 갑5) 입니다.

* 현재 진행 중인 경매: 2026년 04월 10일 접수된 주택도시보증공사 강제경매 (105,000,000원) (등기구분: 갑7) 입니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사항이 다수 확인됩니다.

* 을1 (2023년 08월 02일 접수): 주택임차권 (권리자: 정진호, 권리금액: 금105,000,000원). 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 갑5 (2023년 01월 03일 접수): 주택도시보증공사 가압류. 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6 (2023년 06월 20일 접수): 강서세무서장 압류. 매각으로 소멸됩니다.

* 갑7 (2026년 04월 10일 접수): 주택도시보증공사 강제경매. 본 건 경매개시결정이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-27

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 권리분석 종합:

* 임차인의 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 등기부상 주택임차권(을1)이 '말소' 처리되었습니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인되어, 일반적인 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 남동구 남촌동 일대는 대규모 산업단지(남동인더스파크)와 다수의 공장, 그리고 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

* 이는 지역 내 관련 산업 종사자들을 중심으로 한 고정적인 수요가 존재함을 시사합니다. 주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천 1호선 신연수역과의 접근성이 양호하며, 단지 인근으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 논곡중학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항:

* 제공된 정보에 "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 등기부상 주택임차권(을1)이 '말소' 처리되었으며, 인수 보증금 합계가 0원인 점은 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없음을 시사합니다.

* 그러나 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 말소 동의 확약 내용이 최종 확정되거나, 해당 확약에 따른 문제가 발생할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성을 시사합니다.

* 따라서, 본 건의 경우 HUG의 말소 동의 확약서 내용을 포함한 모든 권리 관계의 최종 확정 여부 및 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용을 철저히 조사하고 법률 전문가와 상의하여야 합니다.

* 용도 불일치 가능성:

* 건축물대장상 용도는 '공장'이나, 이용 상태는 '오피스텔'로 기재되어 있습니다. 이는 추후 건물 활용 시 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있으므로, 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구의 산업 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 소형 지식산업센터(오피스텔)입니다.

* 소형 면적(약 1.93평 토지, 5.89평 건물)으로 초기 투자 부담이 낮을 수 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 정리되었으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 등 특이사항에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 해당 특이사항에 대한 명확한 확인 없이는 잠재적 리스크가 존재할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 비용.

* 인천 남동구 산업단지 지역 내 고정적인 수요 기반.

* 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 말소기준권리 이후 대부분의 권리가 말소 예정되어 권리관계가 비교적 명확함 (단, HUG 관련 조건은 예외).

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 98,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 확인됩니다.

* 그러나 "HUG 인수조건 변경" 및 물건명세서상의 "말소동의 확약서" 관련 언급으로 인해, 입찰 전 해당 특이사항에 대한 명확한 해소 없이는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 95,000,000원 (단, 상기 리스크 사항에 대한 명확한 조사 및 법률 검토 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.