나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502839 [1] 인천광역시 남동구 간석동 378-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '주원초등학교' 동측에 인접하여 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 근거리에 지하철역(간석역/ 국철1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내의 제1층 제101호로서, (사용승인 : 1989.06.14) 외벽 : 연와조 치장쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502839 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 378-5 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

건물면적: 31.90㎡ (약 9.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있고 지하철 1호선 간석역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에는 '주원초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-04-10, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사)입니다.

등기부등본상 을구 7번 주택임차권 (권리자: 김혜리, 권리금액: 100,000,000원, 접수일자: 2024-06-26)은 말소 예정이나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

주목할 점은 임차인 이민수(전입일자: 2025-09-22, 보증금: 0원)가 대항력을 갖추고 있다는 것입니다. 임차인의 전입일자(2025-09-22)가 말소기준권리 접수일(2026-04-10)보다 앞서므로, 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금이 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 실제 인수 조건이나 점유 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

간석동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 다세대주택의 일부 호실이므로 상업적 가치보다는 주거지의 성격이 강합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 주원초등학교 등 인접

* 교통시설: 인천지하철 1호선 간석역, 시내버스 노선 이용 편리

* 주변환경: 동류형 공동주택, 근린생활시설, 공원 등 혼재

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이민수(전입 2025-09-22, 보증금 0원)는 대항력 요건을 갖추고 있어, 낙찰자가 임차인의 명도 또는 인수 부담을 안게 될 수 있습니다. 보증금이 0원이라는 점은 일반적이지 않아, 실제 권리 관계 및 예상치 못한 요구사항이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 계약 및 인수 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 상세히 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1989년에 사용 승인된 건물로, 연식이 오래되어 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 간석동의 준수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택이지만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원이라는 특이사항이 큰 위험 요소로 작용합니다. 또한, 감정평가액이 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석역 이용이 편리합니다.

* 학세권 입지: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다 (단, 임차인 제외).

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다. 유사 면적(31.90㎡, 약 9.65평) 및 연식(1989년 준공)의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 주변 시세는 약 160만원 ~ 250만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

(예: 1987년 준공, 47.56㎡ 다세대주택이 120,000,000원(약 252만원/㎡), 1991년 준공, 34.65㎡ 다세대주택이 55,000,000원(약 159만원/㎡)에 거래됨.)

이를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 5,000만원 ~ 8,000만원 범위로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 이민수(전입 2025-09-22, 보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 65%~75% 수준인 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오 시설 정보는 수집하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.