나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502867 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층824호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하는 "염골근린공원" 남측인근의 "제이케이루체스타지식산업센타" 8층 824호로서 주위는 공업지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남동측으로 남동대로에 접하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건내 8층 824호로서 외벽: 드라이비트, 외장석재판넬 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2020.05.04.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 주택임차권등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502867 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 98,000,000원

* 총 채권액: 893,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 824호

* 용도: 공부상 오피스텔 (지식산업센터 내 구분건물)

* 사용승인일: 2020년 5월 4일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재하는 "염골근린공원" 남측 인근의 "제이케이루체스타지식산업센터" 8층 824호임.

* 주위는 공업지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

* 남동측으로 남동대로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편임.

* 남동측으로는 광대로에 접해 있어 차량 진출입이 용이함.

2.3. 토지 이용계획

* 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸 가능성 있음)

3.2. 주요 권리 내용

* 선순위 임차권: 주택임차권 (을1, 2023-08-14 접수, 김천희/주택도시보증공사) - 말소 예정이나, HUG 동의 조건 변경 시 인수 가능성 존재.

* 후순위 권리: 갑6 (강서세무서장 압류), 갑7 (주택도시보증공사 강제경매) 등 다수 (모두 말소 대상)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김천희)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준. 등기부상 주택임차권 등기 존재.)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 요약 기준. 주택임차권의 실제 인수 여부는 HUG 조건에 따라 변동될 수 있음에 유의.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 남촌동 일대는 지식산업센터 및 공업시설이 밀집된 지역으로, 관련 산업 종사자를 주요 배후 수요로 가짐.

* 주위는 공업지대와 근린공원으로 구성되어 있어 산업 활동과 주거/휴식 환경이 혼재됨.

4.2. 주변 시설

* 대형마트, 백화점 등 대규모 상업 시설은 인근 주요 도심으로 이동이 필요할 수 있음.

* 소규모 상가, 식당, 편의점 등은 지식산업센터 및 인근 수요를 충족할 것으로 보임.

* 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장 및 남동대로 접근성이 용이함.

* "염골근린공원"이 인접하여 일부 휴식 공간을 제공함.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 본 건이 위치한 산업단지 인근은 일반적인 경우, 교육 및 의료 시설 접근 시 차량 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권

* 등기부상 주택임차권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 인수조건 변경 가능성으로 인해 최종 인수 여부가 불확실함.

* 주택임차권 인수 시, 보증금 105,000,000원을 추가로 부담하게 될 수 있음.

6.2. 공부상 용도 불일치 및 지식산업센터 규제

* 공부상 용도는 오피스텔이나, 일반공업지역 내 지식산업센터 내 구분건물임.

* 최근 지식산업센터의 주거용 오피스텔 전환이 일부 허용되고 있으나(2027년까지 한시적 허용 등), 본 물건의 현황과 향후 법규 변화에 따른 제약 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 낮은 건물 이용률 및 소형 면적

* 건물 전체가 11층에 381개 호실로 구성되어 있으나, 본 건은 19.47㎡ (약 5.89평)으로 매우 작은 면적임.

* 지식산업센터 내 소형 호실의 경우, 공실 위험 또는 낮은 임대 수익률 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 교통 여건은 양호하나 공부상 오피스텔, 실제 이용 목적, 그리고 주택임차권 인수 여부가 불확실하다는 점 등 복합적인 권리 및 용도상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 조건 변경 가능성과 주택임차권 인수 가능성은 가장 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 감정가는 98,000,000원이지만, 893,000,000원의 총 채권액이 존재하며, 잠재적인 추가 인수 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요충지 인근: 남동대로 인접 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 지식산업센터 내 소형 면적: 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮을 수 있음 (단, 임차권 인수 시 달라짐).

* 정부의 규제 완화 움직임: 지식산업센터의 주거용 오피스텔 전환 허용 정책 등은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있으나, 을구 1번 주택임차권(105,000,000원)의 인수 여부가 불확실한 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가(98,000,000원)를 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 임차권 인수 가능성, 향후 임대 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

인수 보증금 0원을 제외한 감정가: 98,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 것이며, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 변경될 수 있습니다. 특히 주택임차권 관련 불확실성은 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.