나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502848 [1] 인천광역시 부평구 부평동 203-1 마루 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역 2번출구' 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 관공서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제4층 제402호 로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, E/V 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리 토지로서, "상업기타" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 25M, 북서측으로 노폭 약 10M, 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025 .8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 인천지방법원 2026타경502848 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 203-1, 마루 4층402호

건물명: 마루

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 7.93㎡ (약 2.40평)

건물면적: 58.70㎡ (약 17.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역 2번 출구' 남동측 인근에 위치합니다 [cite: user_provided_data]. 주변에는 관공서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: user_provided_data]. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다 [cite: user_provided_data]. 물건지 북동측으로는 약 25m, 북서측으로는 약 10m, 서측으로는 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 [cite: user_provided_data].

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다 [cite: user_provided_data].

3. 권리분석:

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502848)으로, 채권 총액은 193,000,000원입니다 [cite: user_provided_data].

등기부등본상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 9번 주택임차권: 서은혜, 193,000,000원. 전입일자 2022-06-30, 확정일자 2022-06-02. 이 권리는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: user_provided_data].

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-19

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 관계 및 실제 점유 현황에 대한 상세 확인이 요구됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(서은혜)

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-02

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 말소 예정입니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다 [cite: user_provided_data].

4. 상권분석:

대상 물건은 '부평시장역 2번 출구' 남동측 인근에 위치하여 부평역 상권과 부평시장 상권을 동시에 이용할 수 있는 입지입니다 [cite: user_provided_data]. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다 [cite: user_provided_data]. 특히 부평역은 인천 1호선과 경인선이 교차하는 교통의 요지이며, GTX-B 노선 계획도 있어 미래 가치가 높은 지역입니다 [cite: search_result_4]. 부평지하상가, 롯데마트, 모다백화점 등 대형 쇼핑 시설과도 인접해 있어 유동인구가 풍부합니다 [cite: search_result_12].

5. 생활정보:

인천 부평구 부평동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 다양한 편의시설과 문화시설을 갖추고 있습니다. 인근에 부평시장, 부평역 상업지구 등이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 즐길 수 있습니다. 또한, 부평구청, 부평세무서 등 공공기관도 가까이 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다 [cite: search_result_12]. 교육 시설로는 인천부평남초등학교, 부원여중, 세일고 등이 인근에 위치하고 있습니다 [cite: search_result_2].

6. 잠재적 리스크:

* 임차인 김 의 경우, 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 해당 임차인과의 관계 및 점유 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 정확한 내용 파악이 필요하나, 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하고 해당 임차권이 말소 예정인 점으로 미루어, 재무적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다 [cite: user_provided_data].

7. 종합 의견:

본건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 부평시장역 및 부평역을 중심으로 한 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 자랑합니다. 건물 자체는 2016년에 준공되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다 [cite: user_provided_data]. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트:

* 역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능, 부평역 접근 용이.

* 발달된 상권: 부평역, 부평시장, 지하상가 등 풍부한 쇼핑 및 편의시설 이용 가능.

* 교통 요지: 인천 1호선, 경인선 이용 편리, GTX-B 노선 호재.

* 적정 감정가: 채권 최고액 및 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리관계 명확화: 주택도시보증공사의 경매로, 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정이며, 인수 부담이 되는 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가:

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔이 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이에서 거래되었습니다 [cite: user_provided_data]. 본건의 감정가는 2억 3백만원이며, 채권 최고액 또한 1억 9천3백만원입니다 [cite: user_provided_data].

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담이 없는 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 예정인 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 195,000,000원 내외를 적정 입찰가로 제안합니다. 다만, 명도 가능성 및 추후 시장 상황 변동성을 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.