나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경175 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 228-6 템플라도 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '양주백석중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제102동 제2층 제201호로서, [사용승인일: 2022.09.08] - 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2): 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(해당교육청에문의바람), 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다), 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경175 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 228-6 템플라도 102동 2층201호 (새주소: 경기도 양주시 양주산성로574번길 61-6, 102동 2층 201호)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 358,000,000원

토지면적: 82.54㎡ (약 24.97평)

토지지분: 82.54㎡ (약 24.97평)

건물면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

건물지분: 75.61㎡ (약 22.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

건축물 사용승인일: 2022년 9월 8일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '양주백석중학교' 북서측 인근.

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역. 전반적인 입지 여건은 무난한 편.

* 교통: 차량 진출입 가능. 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 상황은 보통.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 오 (2022-11-04)

* 소유권 이전: 조 (2024-03-25, 매매)

* 근저당: 수협은행 (2024-03-25, 322,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-20)

* 임의경매 개시 결정: 수협은행 (2026-04-07, 296,992,855원) - 사건번호 2026타경175

* 총 등기부채권액: 322,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항에 지상권개요: 없음으로 기재됨)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택으로, 주거용 부동산임.

* 주변 지역은 주거, 근린생활시설, 교육시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있을 것으로 판단됨.

* 상권 형성은 지역 내 주거 수요에 기반한 근린 상권 수준으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '양주백석중학교' 북서측 인근에 위치. (상대보호구역 관련 교육청 확인 필요)

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변 시설: 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용 가능.

* 단지 정보: '템플라도' 102동, 4층 건물 중 2층. 2022년 9월 사용 승인된 신축 건물.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. (상대보호구역 관련 교육청 문의 필요)

* 임대차 관계 미상: 현재 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 있는지 여부가 불명확하여 명도 시 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있음. (인수 보증금 0원이므로 임차인이 있어도 대항력이 없는 경우일 가능성이 높음)

* 주변 환경: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 명시되어 있어, 인근에 축사 등 잠재적 민원 유발 시설 존재 가능성 확인 필요. 현장 답사를 통해 혐오시설 유무 및 환경적 요인을 면밀히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 다만, 임차인 현황이 미상이고 실제 거주 관계 확인이 필요하며, 토지이용계획상 상대보호구역에 해당되어 교육환경 관련 주의가 요구됨.

* 주변 시세 대비 감정가가 적절한지, 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 분석해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이어서 하자 보수 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 양호한 입지: 학교 및 근린 시설과 인접하여 주거 생활이 편리할 것으로 보임.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 경매를 통해 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능함.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등에 따른 향후 부동산 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 358,000,000원

* 건물 면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

* 최근 매매 사례:

* '동광팰리스' (2023년 준공, 76.399㎡, 2025년 10월 거래): 360,000,000원. ㎡당 가격 약 4,712,055원.

* '조은빌라' (2003년 준공, 45.84㎡, 2025년 10월 거래): 59,000,000원.

* '조은빌라' (2006년 준공, 50.67㎡, 2026년 3월 거래): 62,000,000원.

* 본 물건(2022년 준공, 75.61㎡)의 감정가(358,000,000원)는 면적과 준공 연도가 유사한 '동광팰리스'(2023년 준공, 76.399㎡)의 최근 매매가(360,000,000원)와 매우 유사한 수준으로 산정되어 있음.

* 추정 입찰가:

* 감정가 358,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 95% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

* 339,000,000원 ~ 358,000,000원 범위 내에서, 345,000,000원 ~ 355,000,000원 수준을 목표로 입찰하는 것을 권장합니다.

* (주의: 상기 입찰가는 현재 시점에서의 예측이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장, 권리 관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.