나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70474 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재"갈월중학교"남측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2016.11.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 세장형이고, 공동주택 건부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))입니다.

공부와의 차이

의뢰목록상 지목 임야이나 현황은 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2026타경70474 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 91,000,000원입니다.

토지 면적은 55.50㎡ (약 16.79평)이며, 건물 면적은 50.60㎡ (약 15.31평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

본건의 건축물대장상 사용승인일은 2016년 11월 9일입니다.

해당 물건의 지목은 임야이나 현황은 대지입니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 위치하며, "갈월중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 비교적 편리한 편입니다.

북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 갈월중학교가 위치해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변의 시설에 대한 구체적인 추가 정보나 혐오시설의 존재 여부는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(을1)이 2017년 4월 20일에 설정된 것으로 확인되며, 이보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 최선순위 임차인인 박종원 씨는 2021년 10월 13일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 임차인 보증금 중 인수해야 할 금액은 없습니다.

인수되는 권리사항은 없습니다.

말소되지 않는 권리로 지상권이 개요에 포함되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 변동 및 근저당권 설정 이력이 있습니다. 최종적으로 2026년 3월 26일 이해선 씨 명의로 소유권 이전(상속)이 되었고, 같은 날짜로 한국자산관리공사의 임의경매 개시 결정(2026타경70474) 등기가 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 184,700,000원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 인근 "루블랑" (2023년 건축, 75.23㎡)의 경우 2026년 2월 31,500,000원, 2026년 3월 31,000,000원에 거래되었습니다.

"한양아트빌" (2001년 건축, 57.54㎡)은 2026년 2월 70,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 91,000,000원과 비교했을 때, 최근 거래된 "한양아트빌"의 가격대가 유사한 규모의 주택에 대한 시세 추정에 참고가 될 수 있습니다. "루블랑"의 거래가는 건축 연도 및 면적 차이를 고려해야 합니다.

본건은 2016년에 준공된 다세대주택으로, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설, 농경지가 혼재된 환경입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 난방 및 위생 설비가 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "갈월중학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 통행이 가능하며, 대중교통을 이용할 수 있는 버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 교통 편의를 제공합니다.

단지 내 또는 인근에 주차 공간(승용차 12대 수용 가능한 옥외 기계식 주차장)이 마련되어 있는 것으로 파악됩니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

난방 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중이라는 점은 거래 시 또는 향후 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위나 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인 관련하여 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

구분건물 등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권 개요가 있으나, 상세 내용이 없어 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 가온리즈빌 비동 4층 403호는 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 주거 시설을 갖춘 다세대주택입니다.

신축된 지 얼마 되지 않은 인근 신축 빌라의 매매가와 비교할 때, 감정평가액 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없으며, 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 관계 측면에서는 비교적 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, 지목과 현황의 차이, 토지이용계획상 제한 사항, 그리고 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

건축 연도(2016년)가 비교적 최신으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

주변에 공동주택이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가 및 본건의 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하였습니다.

최근 거래된 "한양아트빌"(2001년 건축, 57.54㎡)이 70,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 77,350,000원 (77,350,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.