나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20490 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 462-1 혜성빌라 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

구조 : 알.씨조 아스팔트슁글지붕 4층 중 4층 403호 로서 (건물사용승인일 : 1995.11.03) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임. (소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 7~8 미터, 북서측으로 폭 약 3 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택)).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1 토지(묵현리 462-1)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 "대"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

본건 대지권의 목적이 되는 기호1 토지(묵현리 462-1)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 남양주지원 2026타경20490 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 462-1 혜성빌라 나동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.3평)

토지지분: 34㎡ (약 10.3평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.2평)

건물지분: 50.4㎡ (약 15.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주의사항: 본건 대지권의 목적이 되는 기호1 토지(묵현리 462-1)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용중임.

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

* 건물의 구조:

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 중 4층 403호이며, 1995년 11월 3일 사용승인되었음. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호임.

* 이용상태:

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

* 토지의 형상 및 이용상태:

부정형 평지로서 다세대주택 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

본건 동측으로 폭 약 7~8미터, 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사임.

* 임차인 현황:

주택임차인 최 이 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 1월 25일, 확정일자 2022년 1월 6일자로 거주 중임. 배당신고일자는 2023년 7월 14일이며, 대항력이 있음 .

* 등기부 요약:

집합건물 등기부상 을구 11번 권리인 주택임차권(최태성, 125,000,000원)이 인수 되는 권리로 확인됨. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 말소기준권리는 갑구 6번의 압류(도봉세무서장)임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 법원 배당 절차에 따라 소멸되는 금액을 제외한 것으로, 임차인의 대항력 있는 권리는 별도 인수 대상임.)

1.3. 상권분석

2.

3.

본건은 남양주시 화도읍 묵현리의 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함. 주변으로 생활편익시설 및 공공시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있음. 하지만 대규모 상업시설 밀집 지역은 아니므로, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 건물: 1995년 11월 3일에 사용승인된 4층 건물 중 4층에 위치함. (전용면적 약 15.2평)

* 편의시설: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 가스보일러에 의한 개별난방 구조임.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 함. 이는 본건의 총 투자 비용을 증가시키는 주요 요인임.

* 건축 연한: 1995년 준공된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중인 점은 등기부상 차이가 있으나, 통상적으로는 큰 문제 없이 거래되나 확인 필요.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/용도:주택) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됨.

1.6. 종합 의견

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3.

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 7백만원이나, 1억 2천 5백만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 사실상 물건의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시키므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 건물은 1995년에 건축되어 다소 노후화되었으나, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 주거지역 내에서는 일반적인 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 저가 매수 기회: 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 경매 물건으로서의 가격 메리트가 매우 높을 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이 감정가와 유사하여, 이론적으로는 매우 낮은 금액으로 입찰하여 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 인수하는 보증금을 제외한 투자 비용이 적을 경우, 실거주 목적이나 전월세 전환을 통한 임대 수익 창출을 고려해볼 수 있습니다. (단, 현재 임대 관계는 미상으로 표기되어 있음)

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본건의 예상 입찰가는 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하여 산정합니다. 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

본건의 감정가는 127,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 125,000,000원입니다.

이를 고려했을 때, 실질적인 매입 비용을 감정가 수준으로 맞추기 위한 최적의 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

이론적으로 필요한 최저 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액입니다.

127,000,000원 (감정가) - 125,000,000원 (인수 보증금) = 2,000,000원

하지만 경쟁 가능성 및 낙찰을 위한 최소한의 여유를 고려하여, 보수적인 관점에서 5,000,000원 으로 예상 입찰가를 제시합니다.

이 경우 총 매입 비용은 5,000,000원(입찰가) + 125,000,000원(인수 보증금) = 130,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 대비 약 2.4% 상승한 수준으로, 시장 상황 및 경쟁자의 움직임을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.