나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1774 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1331 영림브레아오피스텔 1층105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철3호선 '백석역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철3호선 '백석역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 제1층 제105호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일반음식점(후면 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 및 냉난방 설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 50m, 북서측으로 약 10m, 남동측으로 약 42m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집 지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경1774 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1331 영림브레아오피스텔 1층105호 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 중앙로 1047)

용도: 판매시설 (현황: 일반음식점)

감정가: 801,000,000원

건물명: 영림브레아오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.35㎡

건물면적: 46.71㎡ (약 14.13평)

건물지분: 46.71㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

총 층수: 10층 건물 내 제1층 제105호

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2004년 04월 26일 (22년차, 2026년 기준)

건물 총 연면적: 20,074.194㎡

대지 면적: 2,260.2㎡

주요 용도 (건물 전체): 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 지하철 3호선 '백석역' 서측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 '백석역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 롯데아울렛 고양터미널점, 코스트코 코리아 일산점, 벨라시타 등 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건은 북동측 약 50m, 북서측 약 10m, 남동측 약 42m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 소로1류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부채권 총액: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

3.2. 임차인 현황

임차인: 유순덕

보증금: 55,000,000원

차임: 2,800,000원

전입일자/사업일자: 2020-11-18

확정일자: 2020-11-18

배당신고일자: 2026-04-22

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인 유순덕 씨는 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특성

본 건은 공부상 '판매시설'이나, 현황은 '일반음식점'으로 이용 중입니다.

영림브레아오피스텔은 복합 용도의 건물로, 상업 시설이 포함되어 있습니다.

백석역 인근 역세권에 위치하여 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상권

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

백화점, 대형마트, 아울렛 등 상업시설과 인접하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 반경 1km 이내에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 3호선 백석역이 도보 1~2분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 롯데아울렛, 홈플러스, 코스트코 등 대형 쇼핑 시설이 있으며, 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 백신초등학교, 대화고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

대항력 없는 임차인(유순덕)이 존재하나, 보증금 인수 금액이 없어 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후

2004년 준공으로 22년차 건물이므로, 건물 노후로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 실제 거주 후기에서 폭우 시 누수 문제가 언급되기도 했습니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상이 해당 토지를 거래할 경우, 토지거래 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 백석역 초역세권에 위치한 판매시설(일반음식점)로, 입지적 가치가 우수합니다.

인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

현재 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없어 권리상 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

건물 연식에 따른 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 백석역 역세권의 뛰어난 입지 조건

* 다양한 편의시설 및 상업시설 근접으로 인한 높은 유동인구 및 배후 수요

* 일반음식점 또는 판매시설로서 직접 운영 시 안정적인 수익 창출 가능성

* 임차인 인수 보증금 없음으로 인한 명도 관련 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가: 801,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황, 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 영림브레아오피스텔 1층 매물 관련 구체적인 실거래가 정보는 부족하나, 유사 평형대 오피스텔의 매매 시세가 9천만원대에서 1억 2천만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 시세 및 향후 활용 계획을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.