나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70556 [1] 경기도 포천시 화현면 지현리 377-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 포천시 화현면 지현리 소재 '지현초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호 2) 인접필지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로인 일련번호 2) 와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 건물이용상황, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가, 나) 일반철골구조 경량판넬지붕 단층 건물로서 내.외벽 : 판넬마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 가,나) 공장으로 이용중임.

설비내역

전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70556 (1)

1.2. 소재지

경기도 포천시 화현면 지현리 377-3

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

755,584,500원

1.5. 면적

토지: 1474.00㎡ (약 445.89평)

건물: 331.50㎡ (약 100.29평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

일동농업협동조합 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 '지현초등학교' 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 소재하는 바, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 지역 특성

포천시 화현면 일대는 운악산, 산정호수, 아트밸리 등 다양한 자연 관광 자원이 풍부한 지역입니다. 또한, 주변으로 크고 작은 공장들이 입지하고 있으며, 인근 지현리 지역에서는 대규모 골프장 조성 사업이 추진되고 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 일동농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-08-23) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재하나, 경매를 통해 말소될 예정입니다. 현재 소유자는 박미현 외 2명(상속)입니다.

등기부채권 총액은 354,174,535원입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 형상

일련번호 1) 토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 2) 토지는 인접 필지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 도로로 이용 중입니다.

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(일련번호 2)와 접하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 공장 밀집 지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 포천 아트밸리, 산정호수, 허브아일랜드 등 관광지가 있어 지역의 레저 및 휴양 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 화현면은 포천시의 교통 사각지대로 언급되기도 하며, 고령 인구 비율이 높은 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 관련 분쟁 가능성

감정평가서상 제시외 건물(건물면적 400.50㎡)이 본건 토지(지현리 377-3) 및 타인 소유의 인접 필지(지현리 377-7) 양 지상에 걸쳐 소재하고 있습니다. 이로 인해 향후 철거 등 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재하므로, 향후 토지 이용 및 건축 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.4. 일부 건물 등기 오류

목록 2, 3번 건물(가동, 나동)은 등기사항전부증명서상 지현리 377-3 및 377-22 양 지상으로 등기되어 있으나, 현황은 합병되어 지현리 377-3 지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 행정 처리상 약간의 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.5. 소멸되지 않는 권리

'지상권'에 대한 내용이 상세히 기재되지 않아, 해당 권리 존부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 화현면에 위치한 공장 용도의 토지 및 건물로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상인 건물, 그리고 주변의 자연환경이 장점입니다. 그러나 제시외 건물 관련 분쟁 가능성, 엄격한 토지 이용 규제, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 다수 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 공장 운영 또는 투자를 고려 시, 해당 리스크들을 충분히 인지하고 관련 법규 및 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업시설 입지에 유리한 계획관리지역 내 넓은 면적의 공장 부지.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 즉시 활용 또는 개발 가능.

* 포천시의 우수한 자연환경 및 관광자원과의 인접성.

* 인근 지역의 개발 사업 (골프장 조성 등)으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 755,584,500원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 제시된 잠재적 리스크(특히 제시외 건물 관련 분쟁 가능성, 토지이용 규제 등)를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 시세, 권리 분석 결과, 그리고 상기 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.