나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70734 [1] 경기도 동두천시 보산동 365-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 보산동 소재 "보산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(보산역/1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상 4층 건물로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등. 내벽: 페인트 및 벽지도배, 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임. 세부내역은 후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-공부상 1층 주차장 부분은 현황 창고 및 근린생활시설로 이용중임. -공부상 2층 근린생활시설 부분은 현황 단독주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70734 (1)

소재지: 경기도 동두천시 보산동 365-12

용도: 단독주택

감정가: 584,435,320원

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

토지지분: 175㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 414.92㎡ (약 125.52평)

건물지분: 414.92㎡

건물 제시외면적: 82.12㎡ (약 24.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동두천농업협동조합 (추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

3. 입지조건

본 물건은 경기도 동두천시 보산동에 위치하며, 지하철 1호선 보산역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 보산역이 소재하여 교통 환경이 양호한 편입니다.

최근 보산동 지역의 노후 주거지 개선을 위한 소규모주택정비 관리지역 지정 추진 등 도시 재생 및 활성화 노력이 진행되고 있어 향후 입지 개선이 기대됩니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 동두천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 여러 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 현황을 통해 대항력있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* S * (SAMARANAYAKAGAMAGE)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2019-10-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 대항력 보유로 주의 요망.

* 이 (이정례)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-09-24

배당신고일자: 2026-06-17

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 대항력 보유로 주의 요망.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 388,789,831원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

5. 상권분석

본 물건은 단독주택을 표방하고 있으나, 4층 건물로 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중인 것으로 파악됩니다.

최근 유사 주거형태의 거래 사례를 보면, 인근 보산동 365-94번지의 '동성네스트'(연립, 2011년식, 전용 81.465㎡)가 2026년 7월 17일 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1,350,000원/㎡의 시세입니다.

본 물건의 감정가는 584,435,320원으로, 전체 면적(건물 414.92㎡) 대비 약 1,408,500원/㎡ 수준으로, 인근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

다른 연립/다세대 주택 거래 사례들(예: 403-11번지, 404-90번지)은 상대적으로 소형이거나 건축 연도가 오래되어 본 물건과 직접적인 비교는 제한적입니다.

다만, 본 건물이 단독주택으로 표기되어 있으나 실제로는 상가 및 주택으로 복합 용도 사용되고 있어, 이를 감안한 가치 평가가 필요합니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 보산역 도보 이용 가능, 버스정류장 인근 위치. 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. 보산역 상권 활용.

* 주거환경: 단독주택 및 근린생활시설 혼재 지역. 지역 활성화 사업 추진으로 주거 환경 개선 기대.

7. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: S *(SAMARANAYAKAGAMAGE)와 이 (이정례) 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 매각 후에도 보증금 반환 채권을 인수하거나 낙찰 후 해당 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 부담이 될 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, 실제 명도 시 채권 변제 순위 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 세밀한 검토가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 건물 공부상 1층 주차장 부분이 현황 창고 및 근린생활시설로, 2층 근린생활시설 부분이 현황 단독주택으로 이용 중인 점은 원상복구 또는 이행강제금 부과 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 보산역 인근에 위치한 4층 규모의 복합 용도 건물로, 토지면적 대비 넓은 건물 면적을 보유하고 있습니다.

주변 지역의 도시 재생 및 정비 사업 추진으로 향후 발전 가능성이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 공부와 현황이 다른 부분이 있어 이에 대한 인수 부담 및 명도 과정에서의 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적이나, 이에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 보산역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 지역 개발 호재: 보산동 일대의 소규모주택정비 관리지역 지정 추진 등 지역 활성화 사업으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실사용 면적: 넓은 건물 면적(약 125.52평)과 제시외 건물(약 24.84평)을 활용하여 다양한 용도로 사용 가능성이 있습니다.

* 임대 수요: 근린생활시설과 주택 복합 용도로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 584,435,320원입니다.

최근 유사 지역의 실거래가와 본 물건의 규모 및 상태를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 부담(인수 보증금 합계 0원 표기에도 불구하고) 및 공부와 현황의 차이 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

지역 개발 호재와 물건의 가치를 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 범위로 볼 수 있습니다.

따라서, 496,000,000원에서 555,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 최종 입찰가는 임차인 명도 및 공부와의 차이 부분에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

본 보고서에서는 중간값인 90% 수준인 약 526,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.