나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4077 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제10층 제1005호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 병원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 영등포시장역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 13층 건물 내 제10층 제1005호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4077 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제10층 제1005호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지 지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

건물면적: 22.24㎡ (약 6.73평)

건물 지분: 22.24㎡ (약 6.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축물 정보

건축물 주용도: 업무시설 (건축물대장상) / 이용상태: 다세대주택 (실제 거주용)

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 13층

해당 층: 10층

준공일자: 2020년 5월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 병원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2026.08.25까지, 이후 기간은 별도 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 동대문세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소 여부

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2)

* 주택임차권 (을3) - 이선규, 359,000,000원 (2023.10.11 접수) - 매각으로 말소 예정. (주의: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

* 공유자 전원지분 이전 (갑3) - 김보현 (2021.11.01 접수) - 매각으로 말소 예정.

* 압류 (갑4) - 동대문세무서장 (2023.07.24 접수) - 말소기준권리.

* 강제경매 (갑5) - 주택도시보증공사 (2026.04.02 접수) - 매각으로 말소 예정.

* 압류 (갑6) - 국민건강보험공단 (2026.04.10 접수) - 매각으로 말소 예정.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: S * (SHIIANIULIIA)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-04

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이선규)

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-11-08

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 총평

본건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 주택임차권 및 강제경매, 압류 등의 권리들이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 건물 또는 인근 유사 건물(메이슨리치, 하우스퀘어)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 하우스퀘어 (2018년식, 26.31㎡): 2025년 12월 27,800만원 거래 (약 1,056.6만원/㎡)

* 골든힐C동 (2016년식, 38.14㎡): 2026년 3월 40,000만원 거래 (약 1,048.8만원/㎡)

* 하우스퀘어 (2018년식, 25.69㎡): 2026년 7월 27,000만원 거래 (약 1,051.0만원/㎡)

4.2. 시세 분석

유사 면적(약 6.73평) 기준, 최근 거래된 하우스퀘어의 면적당 가격(약 1,050만원/㎡)을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 23,350만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 31,900만원보다 약 26% 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설, 마트, 백화점 (타임스퀘어 등) 이용 가능.

* 의료시설: 병원 등 의료시설 이용 용이.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교 위치.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 괴리

본건의 감정가(31,900만원)가 주변 유사 물건의 최근 시세(약 23,000만원 ~ 24,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.2. 특수 매각 조건

본건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 승계하지 않아 권리관계가 비교적 명확해지는 장점이 있으나, 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 별도 소통이 필요할 수 있습니다. 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

지역지구 지정에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인과의 관계에서 대항력 있는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다. 특수 매각 조건으로 인해 권리 인수에 따른 위험은 낮으나, 입찰가 산정에 있어 시장 시세와의 괴리를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심권 역세권 입지.

* 권리관계가 명확하고 명도 부담이 적음.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 채권자 및 임차인 관련 리스크 최소화.

* 개발 가능성이 있는 지역으로 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적 물건의 최근 매매 시세를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 23,000만원 ~ 24,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 31,900만원 대비 시세가 낮아, 신중한 접근이 필요합니다.

그러나 입찰 경쟁 상황 및 부동산 시장 동향을 고려하여, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 가격대는 시장 시세보다는 높으나 감정가보다는 낮아, 잠재적 수익성을 확보하면서 경쟁력 있는 입찰이 될 수 있습니다. 단, 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 병행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.