나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4470 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제13층 제1303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교"북측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택 등 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 14층 건물 내 제13층 제1303호로서, (사용승인일 : 2020.07.01.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등,

이용상태

집합건축물대장(건축물현황도) 기준 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 주차설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)/도시형생활주택(단지형다세대주택)/제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m 및 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접하고 있으며, 옥내 76대 및 옥외 3대의 주차시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4470 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제13층 제1303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 건물면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "신구로초등학교" 북측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북서측으로는 약 25m, 남서측으로는 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 주차: 건물 내 옥내 주차 76대, 옥외 주차 3대를 포함한 총 79대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026-04-06)가 말소기준권리(갑8)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-21

* 확정일자: 2021-04-12

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 등기부 요약 분석:

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 사항들이 확인됩니다.

* 을3: 김 임차인의 주택임차권 등기(보증금 320,000,000원)는 말소 예정 등기입니다.

* 갑8: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별 매각 조건: 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없으며, HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항도 이러한 조건 하에 정리됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 해당 건물은 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 이용 중입니다.

* 최근 시세 동향 (2026년 7월 기준):

* 41.22㎡ (1994년 건축) 매매가: 195,000,000원

* 29.84㎡ (2023년 건축) 매매가: 282,000,000원

* 21.75㎡ (2012년 건축) 매매가: 299,900,000원

* 현 물건 분석: 본건은 2020년 7월 사용승인된 30.51㎡(약 9.23평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 304,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 996만원 수준입니다. 최근 거래된 2023년 건축 29.84㎡ 물건의 ㎡당 거래가(약 945만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 태형팰리스 제102동의 13층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다. 사용승인일은 2020년 7월 1일입니다. 건물은 지하 3층, 지상 14층으로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 건축물 현황도상 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 주차, 화재 경보 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 인수 조건은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 예정이나, 복잡한 계약 조건으로 인해 명확한 소멸 여부 및 절차를 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 공항시설법상 장애물 제한표면구역(진입표면)에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률상 교육환경보호구역으로, 남부교육청에 확인이 필요합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)에 해당합니다.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(대상: 아파트 등, 지정기간: 2026.12.31.까지 / 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2026.08.25.까지), 향후 연장 여부 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구 소재의 비교적 신축(2020년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 임차인 관련 문제가 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금이 없어 명확한 권리 취득이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 복잡한 HUG 관련 조건과 토지거래허가구역 지정 등 제한 사항은 추가적인 검토가 필요합니다. 전반적으로 시장 가치 대비 적정 수준의 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 주거 및 생활 편의 시설, 학교 등과 인접하여 거주 가치가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 유효한 권리가 소멸되어 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

* 임대 수요: 도시형생활주택은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 304,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건 감정가 ㎡당 가격 (약 996만원)은 비교 대상인 2023년 건축 29.84㎡ 물건의 ㎡당 거래가(약 945만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 권리 분석 및 리스크 고려:

* 인수 보증금이 없어 추가 부담이 없습니다.

* 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 추정 입찰가: 상기 분석을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 280,000,000원 사이를 권장합니다.

* 권장 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.