나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4486 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 706-7 스페이스빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "서울내발산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 중소형 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재 되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "우장산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제202호로서 (사용승인일: 2016.10.26), 외벽: 인조석 및 고벽돌 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(안방, 방1, 거실, 주방, 드레스룸, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20 .~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4486 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 706-7 스페이스빌 제2층 제202호

건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 22.26㎡ (약 6.7평)

건물면적: 36.65㎡ (약 11.1평)

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2016년 10월 26일

1.2. 권리 분석

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022년 1월 25일)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

본 건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리가 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 포천세무서장, 강서구, 연천군의 압류, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정, 그리고 이유나의 주택임차권(273,000,000원)이 포함됩니다. 등기부등본 상 이유나의 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (이유나)

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 11일

확정일자: 2020년 4월 27일

배당신고일자: 2022년 6월 13일

대항력: 없음

주의사항:

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다. 특히, 임차인 이유나는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서, 임차인의 보증금 273,000,000원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 입지 분석

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "서울내발산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소형 아파트 단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택, 노변 상가, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 내발산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다. 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 도시형생활주택이라는 용도를 고려할 때, 지역 기반 상권의 특성을 가집니다.

1.5. 생활 정보

주변 편의시설:

서울내발산초등학교가 인근에 위치하며, 지하철 5호선 우장산역 접근성이 양호합니다. 주변 주택 및 상가 혼용지대의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 평지붕 구조의 지상 6층 건물 내 2층에 위치합니다. 2016년 10월 26일 사용승인되었으며, 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용 상태:

본 건은 안방, 방1, 거실, 주방, 드레스룸, 화장실, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한 사항:

본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 가치 증대에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 관련 불확실성:

본 건은 임차인 이유나(주택도시보증공사)의 보증금 273,000,000원이 있으나, 대항력이 없으며 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 법률적 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년)이며 대중교통 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다. 권리 분석 결과, 선순위임차인의 대항력이 없고 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환 채권을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 매각을 진행하므로, 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 상당한 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 제한 사항과 주변 시세 변동성은 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

낙찰 시 권리 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 273,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

우수한 입지 조건: 우장산역(5호선) 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 318,000,000원

최근 매매 사례 분석 (동일 건물 "스페이스빌", 2018년식, 40.2㎡, 7층): 2026년 7월 1일 363,000,000원에 거래되었습니다.

본 건(36.65㎡, 2층)은 거래 사례보다 면적이 약간 작고 층수가 낮으므로, 동일 면적/층이라면 363,000,000원 이상이 될 수도 있으나, 본 건의 경우 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상합니다.

동일 건물 실거래가(363,000,000원)와 감정가(318,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.