나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4467 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,학교 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(사용승인일;2017.10.27.)내 제3층 제303호로서 외벽; 석재 및 타일붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대;후첨 "내부구조도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,도시가스설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동향의 완경사 지대내의 대체로 사다리형의 토지로,도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남서측으로 폭 약 4m 및 폭 약8m 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대,지정기간;2025.08.26~2026.05.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4467 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제3층 제303호

* 건물명: 은성캐슬

* 용도: 도시형생활주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

* 감정가: 175,000,000원

* 건물면적: 22.35㎡ (6.76평)

* 토지면적: 14.76㎡ (4.47평)

* 건축년도: 2017년 10월 27일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브)

* 층수: 지상 6층 중 제3층

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 북동향의 완경사 지대 내 대체로 사다리형의 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 남서측으로 폭 약 4m 및 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 (2026-04-08, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 채희도, 보증금: 165,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-12-29, 대항력: 있음, 보증금: 165,000,000원, 말소: 인수

* 임차인: 김세창, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-25, 대항력: 있음, 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

* 대항력 있는 주택임차권(채희도)은 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 심상빈

* 소유권이전: 송재일

* 주택임차권: 채희도 (금액: 165,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (권리금액: 204,573,443원, 말소: 말소) (말소기준권리)

* 압류: 서대문세무서장 (말소: 말소)

* 압류: 금천구 (말소: 말소)

* 총 등기부채권액: 165,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용은 편리하나, 지하철역까지의 거리는 확인이 필요합니다. 차량 진출입은 양호합니다.

* 최근 실거래가 분석:

* '더원' (2019년식, 19.98㎡): 2026년 7월 1일, 21,600만원

* '(504-114)' (1986년식, 37.44㎡): 2026년 7월 2일, 15,000만원

* '시원그린빌' (2002년식, 37.56㎡): 2026년 7월 1일, 16,000만원

* 본 건(22.35㎡, 2017년식)은 비교 대상 중 건축 연도가 비교적 최신에 속하지만 면적은 가장 작습니다. 가장 유사한 '더원'의 최근 실거래가(21,600만원)를 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치를 추정할 수 있으나, 임차 보증금 인수 금액이 가장 큰 변수입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "화일초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 채희도(보증금 165,000,000원)와 김세창(보증금 미상, 대항력 있음) 임차인이 있습니다. 특히 김세창 임차인의 보증금 미상 및 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 가장 큰 리스크입니다.

* 임차인 인수 보증금: 채희도 임차인의 보증금 165,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 김세창 임차인의 보증금 또한 인수될 가능성이 높으므로, 총 인수 보증금 규모를 정확히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간(2025.08.26~2026.05.25, 2025.10.20~2026.12.31) 내 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리 가능성: 인수해야 할 임차 보증금을 고려하면, 감정가 175,000,000원 대비 실제 투자 부담액이 훨씬 높아질 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2017년 준공의 도시형생활주택입니다. 대항력 있는 선순위 임차인(채희도, 김세창)이 존재하며, 특히 김세창 임차인의 보증금 미상 여부가 본 건의 가장 큰 리스크이자 변수입니다. 입지 및 생활 조건은 보통 수준이며, 인수해야 할 임차 보증금 규모에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 면밀한 권리 분석과 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

* 비교적 최신 건축물 (2017년 준공)

* 소형 평형으로 1인 가구 등 실수요자 접근 가능

* 임차 보증금 인수 규모를 정확히 파악하고, 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능

* 화곡동 일대의 꾸준한 주거 수요

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 인수 보증금 (확정): 채희도 165,000,000원

* 인수 보증금 (미확인): 김세창 (보증금, 차임 미상, 대항력 있음)

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 김세창 임차인의 실제 보증금 및 차임, 그리고 배당 신고 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 김세창 임차인의 정확한 인수 금액을 산정하기 어렵습니다.

만약 김세창 임차인의 보증금이 0원이고 배당으로 모두 처리되는 최상의 시나리오를 가정하더라도, 총 인수 보증금은 165,000,000원입니다. 이를 고려하여 시장 가치(약 216,000,000원 이상 추정)에서 인수 보증금을 제외하면 이론적 낙찰가 상한선이 나오지만, 실제 경매에서는 감정가 175,000,000원을 기준으로 입찰이 진행되므로 신중한 접근이 필요합니다.

만약 김세창 임차인의 보증금을 100,000,000원으로 가정하면, 총 인수 보증금은 265,000,000원이 되어 현재 시세에서도 낙찰 시 손해가 예상됩니다.

* 추천 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 김세창 임차인의 보증금이 0원이고 배당으로 모두 처리되는 매우 이상적인 가정 하에 산출된 이론적인 수치입니다. 실제로는 김세창 임차인의 인수 보증금 규모에 따라 이 금액은 크게 달라질 수 있으며, 감정가 175,000,000원보다 낮게 낙찰받기가 어려울 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 김세창 임차인의 보증금 및 배당 신고 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.