나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4526 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재"가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)"남서측 인근에 위치하는"가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호"로서 주위는 산업시설, 지식산업센터 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제19층 제1919호로서, 외벽 : 벽돌쌓기, 커튼월 등 마감, 내벽 : 페인트 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 복층유리(페어글라스) 등임.

이용상태

지원시설(기숙사)로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로 산업시설(공장) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

왕복 4차산의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4526 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-30, 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (20층 중 19층)

용도: 지원시설 (기숙사)

토지 면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

건물 면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

감정가: 210,000,000원 (약 8,864,491원/㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기 (지상권 인수)

2. 입지조건

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-30, 가산와이피피아르센타워 제19층 제1919호

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 산업시설, 지식산업센터 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통: 대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임. 본건 건물은 왕복 4차선 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.08.10. 접수, 180,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 국민은행 근저당, 비엔케이캐피탈 가압류, 삼성카드 가압류, 화성세무서장 압류, 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 220,881,372원

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재함. 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기(을구 16번 지상권설정)가 있음. 지상권자는 금천구이며, 2023년 4월 10일 제56821호로 설정됨. 이 지상권의 내용 및 효력은 반드시 추가 확인이 필요하며, 부동산의 활용에 상당한 제약을 줄 수 있음.

임차인 현황:

* 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 가산동 일대는 서울의 대표적인 IT, 지식산업, 패션 산업 단지인 가산디지털단지로, 관련 업종의 기업과 종사자가 밀집한 지역임.

주변 시설: 업무 시설, 상업 시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 발달해 있으며, 이는 기숙사 등 주거 시설의 임대 수요를 뒷받침할 수 있음.

시세 동향:

* 본건 건물(가산YPP아르센타워)은 2023년 5월 12일 사용승인된 건물로 비교적 신축 건물에 해당함.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 정보는 본건과 건물 유형이 달라 직접적인 비교가 어려움. 해당 사례들의 면적 대비 가격은 ㎡당 약 40만원에서 86만원 수준임.

* 본건의 감정가는 23.69㎡에 210,000,000원으로, ㎡당 약 886만원 수준임. 이는 인근 다세대 주택의 시세보다 현저히 높아, 본건이 속한 상업용 건물 내 기숙사 용도의 특수성 및 위치 프리미엄이 반영된 것으로 판단됨.

* 2026년 5월 거래된 인근 다세대 주택(29.89㎡)의 거래액은 21,300만원이었음.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

편의시설: 가산디지털단지 내 대규모 상업시설, 쇼핑몰, 금융기관, 의료시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

주거환경: 산업 및 업무 단지 내 지원시설 용도의 건물로, 주거 환경은 상업 및 업무 기능 중심임.

6. 잠재적 리스크

인수되는 지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 금천구청의 지상권임. 이 지상권의 존재는 본건 부동산의 소유권 행사 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 부동산 가치를 현저히 하락시킬 수 있음. 지상권의 존속기간, 목적, 사용료 등 구체적인 내용을 반드시 확인해야 함.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있음. 다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 임차인에게 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 보임.

건물 용도 및 규제: 본건은 기숙사 용도로 이용 중이나, 건축물대장상 주 용도는 공장으로 되어 있어 향후 용도 변경이나 관련 규제에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 산업 및 IT 중심지인 가산디지털단지에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 지하철역 접근성이 뛰어나고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 말소되지 않고 인수해야 하는 금천구청의 지상권이 존재하는 것이 가장 큰 문제입니다. 이 지상권은 부동산의 완전한 소유권 행사를 방해하여 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 따라서 본건 투자는 지상권의 상세 내용을 정확히 파악하고 그 위험성을 충분히 인지한 후 매우 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요.

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 인한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점.

* 산업단지 종사자를 대상으로 한 기숙사로서의 임대 수익 가능성 (단, 지상권의 제약 조건 하에서).

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

본건의 감정가는 23.69㎡에 대해 ㎡당 약 886만원 수준으로, 이는 주변 다세대 주택의 시세(㎡당 약 40~86만원)와 비교할 때 매우 높은 가격입니다. 이러한 격차는 본건이 속한 가산YPP아르센타워라는 상업용 건물 내 기숙사 용도의 특수성과 가산디지털단지의 위치 프리미엄이 반영된 결과로 보입니다.

그러나 본건 투자의 가장 결정적인 변수는 낙찰자가 인수해야 하는 금천구청의 지상권입니다. 이 지상권이 부동산의 가치와 활용성에 미치는 영향은 매우 클 것으로 예상됩니다. 지상권의 정확한 내용(존속기간, 목적, 사용료 등)을 파악하지 않고서는 정확한 가치 평가가 불가능합니다.

인수되는 지상권의 위험성을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다. 이에 따라, 본건에 대한 신중한 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 126,000,000원에서 147,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

추가적으로, 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 정보 검색은 본 시스템에서 직접 수행할 수 없으므로, 별도 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.