나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4454 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 '5호선 까치산역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 치장벽돌마감 및 일부 석재마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 도새형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 4~6미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 852-29: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. - 화곡동 852-30: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경4454 (1) 사건에 대한 물건 정보를 상세히 분석한 것입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제5층 제502호입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택입니다.

건축년도는 2020년입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가는 308,000,000원입니다.

토지 면적은 18.42㎡ (약 5.57평)이며, 건물 면적은 28.87㎡ (약 8.73평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 물건 종류 및 경매 정보

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.4. 채권자 및 특이사항

본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 특히 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 까치산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 양천구(서울특별시)의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2021-01-07, 박수현), 소유권이전(2021-03-15, 신재욱) 등기 이후 양천구 압류(2022-11-08), 잠실세무서장 압류(2022-12-19), 주택도시보증공사 가압류(2023-04-25), 주택도시보증공사 강제경매(2026-04-02), 강서세무서장 압류(2026-05-12)가 순차로 기재되어 있습니다.

말소 예정인 권리로는 갑3(양천구 압류), 갑4(잠실세무서장 압류), 갑5(주택도시보증공사 가압류), 갑6(주택도시보증공사 강제경매), 갑7(강서세무서장 압류) 등이 있습니다.

을4(주택임차권, 오 ) 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(오 )가 2021년 2월 26일 전입 및 2021년 2월 2일 확정일자를 받은 임차인으로 기록되어 있습니다.

보증금은 287,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

중요한 점은 해당 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 승계하지 않아도 됨을 의미합니다.

3.4. 특별매각조건

본 건은 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 필요가 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 인근 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 1일 거래된 화곡동 366-36 소재 "더원"은 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 규모로, 2019년 준공되었으며 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가는 약 35,760,000원 (216,000,000원 / 6.04평) 또는 제곱미터당 약 10,810,810원 (216,000,000원 / 19.98㎡)입니다.

본 건의 전용면적 28.87㎡ (약 8.73평)에 이 기준을 적용하면 약 312,000,000원 (28.87평 * 35,760,000원/평) 수준으로 추정할 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

감정평가액 308,000,000원은 최근 실거래가 기준 추정가와 유사한 수준입니다.

인근 지역의 도시형생활주택은 대체로 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 특히 소형 면적은 높은 회전율을 보이는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 6층 중 5층에 위치한 제502호입니다.

내외부 마감은 벽지, 타일, 치장벽돌, 석재 등으로 되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 상태 및 도로

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 4~6미터 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 지구 및 구역 지정이 되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항): 항공기 운항 및 공항 시설 보호와 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

* 지구단위계획구역: 해당 구역의 관리 계획에 따릅니다.

* 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 법적 제약 사항이 다수 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 제한사항

"중요시설물보호지구(공항)" 및 "원추표면구역" 지정으로 인해 건축물의 높이 제한, 증축, 개축 등에 항공법 및 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 대수선 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

주변 지역에 대한 항공기 소음 영향도 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인 현황상 주택도시보증공사(오 )가 대항력 없이 존재하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다.

다만, 특별매각조건의 세부 이행 여부 및 잔여 채무 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2020년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 공항 관련 지구 지정으로 인한 일부 건축 제한이 존재하나, 이는 일반적인 도심 지역에서의 고려사항입니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 특히 주택도시보증공사가 채권자이고 HUG 인수조건 변경 사항이 있는 점은 권리 분석을 더욱 명확하게 합니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때 감정평가액이 시세와 부합하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미반환 위험이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리도 모두 소멸될 예정입니다.

* 최근 건축물: 2020년 준공으로 신축에 가까워 내부 상태가 양호하고 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 분석 시, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사가 채권자이고 관련 인수조건 변경이 있는 점은 권리관계의 투명성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적의 거래 사례(28.87㎡ 기준 약 312,000,000원 추정)와 감정가 308,000,000원을 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 315,000,000원으로 산정합니다.

이 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사에 따라 변동될 수 있으며, 철저한 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.