나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4446 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하는 부동산(업무시설)으로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 또한 지하철역, 버스정류장 등이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4446 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제12층 제1201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위에는 아파트 및 근린생활시설이 분포하고 있어 전반적인 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 5호선 화곡역까지 도보로 이동 가능하며, 이를 통해 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로 환승 없이 접근할 수 있습니다.

* 건물의 구조: 해당 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 12층 제1201호입니다. 외벽은 타일붙임 마감이며, 창호는 PVC샷시로 시공되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 기간 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 물건으로의 접근은 소로(폭 8m 미만)를 통해 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 2022년 12월 23일자 잠실세무서장의 압류(갑6)가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 31일

* 확정일자: 2021년 5월 17일

* 배당신고일자: 2023년 3월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 본 경매는 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을3)은 말소될 예정입니다. 또한, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 소유권 이전 (매매): 신재욱 (갑5, 2021-06-09)

* 주택임차권: 김민우 (을3, 2023-03-02 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8, 2026-04-02 접수, 말소 예정)

* 압류: 잠실세무서장 (갑6, 2022-12-23 접수, 말소 예정)

* 압류: 강서세무서장 (갑9, 2026-05-12 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑7, 2023-04-25 접수, 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔로서 업무 및 주거 기능을 동시에 수행할 수 있는 입지입니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역이 도보 거리에 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 의료시설(강서한방병원, 약국 등)이 있으며, 생활 편의를 위한 마트, 편의점 등 다양한 상업시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 건물 노후도: 웰타운B는 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 수반됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않아도 되는 조건이지만, 계약 과정에서 명확한 확인과 절차 준수가 필수적입니다. 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 관련 조건이 최종적으로 이행되는지 여부를 철저히 검토해야 합니다.

* 제한구역 지정: 물건 소재지는 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 진입표면구역 등에 포함되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보나 검색 결과에서 주변에 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 비교적 신축 건물이며 지하철 5호선 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기라는 특수 조건이 존재하여, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나 이를 명확히 해소할 경우 취득에 용이할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과 가까워 서울 도심 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 상태의 건물을 활용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 수익성 확보 가능: 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건에 따라 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 권리 분석 후 안전하게 낙찰받을 경우 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 216,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세는 평당 약 1,700만원에서 2,800만원 수준으로 형성되어 있으며, 본 건의 전용면적(약 9.0평)을 고려할 때 시세는 약 1억 5,300만원에서 2억 5,200만원 사이로 추정됩니다.

본 건은 HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건 하에 매각되므로 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세와 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 대비 90~100% 수준인 194,400,000원에서 216,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가, 경매 동향을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.