나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4426 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-10 창대빌라 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제501로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표 면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4426 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-10 창대빌라 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물정보

건물면적: 29.93㎡ (약 9.06평)

건물구조: 철근콘크리트구조

건축연도: 2011년 (사용승인일 2011.07.25 기준)

층수: 6층 건물 중 제5층 제501호

1.3. 토지정보

토지면적: 17.44㎡ (약 5.28평)

토지지분: 17.44㎡

토지건축물대장상 대지권 면적: 209.2㎡ (전체 대지 면적)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등

1.4. 매각정보

매각방법: 부동산강제경매

총 채권액: 200,000,000원 (말소기준권리 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 월정초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등이 인근에 소재함.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준임.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 전미령 (2011.10.10), 윤장열 (2021.07.20), 김승현 (2022.07.25)

* 주택임차권: 윤수현 (200,000,000원, 2024.03.11 접수, 말소 예정)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (200,000,000원, 2026.04.01 접수, 말소기준권리)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026.04.01)임. 이에 따라 을구의 주택임차권(윤수현) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

특별한 사정이나 추가적인 등기사항이 없는 한, 본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이 매각으로 인해 권리가 소멸되는 일반적인 물건으로 보임. 다만, 임차인 오명순의 권리관계는 별도 확인 필요.

3.4. 주요 권리 분석 (임차인 현황)

* 임차인 오명순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 목록상 0원으로 표기되어 있어 실제 보증금 유무 및 금액에 대한 추가 확인이 필요함. 대항력이 있어 인수되는 보증금이 있을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재함.

* 임차인 주택도시보증공사(윤수현)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-01-25

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.5. 특별매각조건 및 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인 등의 특이사항이 언급됨.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 채권액에 대해 매수인에게 책임을 묻지 않겠다는 의미로 해석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주거 단지 내 상권이 발달해 있으며, 인근 지하철역 및 버스정류장을 중심으로 유동인구가 형성되어 있음. 소규모 점포 및 근린생활시설이 주를 이루고 있으며, 배후 주거 단지를 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등이 주된 업종으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

월정초등학교가 도보 거리에 위치하며, 주변으로 화곡중학교, 화곡고등학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수함.

5.2. 편의/복지시설

지하철 5호선 화곡역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호하며, 인근에 병원, 은행, 마트 등 각종 편의시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (오명순)

대항력 있는 임차인 오명순의 경우, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 실제 보증금의 존재 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재함. 만약 실제 보증금이 존재하고 이를 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 정보는 구체적인 내용 확인이 필요하나, 채권자가 매수인에 대해 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호함. 감정가는 216,000,000원으로 책정되었으며, 최근 거래 사례 중 2019년식의 19.98㎡ 면적 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인 '오명순'의 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있으나 실제 보증금 존재 가능성에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 존재함. 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어, HUG 관련 채무에 대해서는 매수인이 보호받을 수 있을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (5호선 화곡역) 인근의 입지 조건.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 주변 학군 우수.

* 특별매각조건으로 인한 채권 관련 위험 감소 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중, 2019년식 '더원' 빌라(19.98㎡, 21,600만원) 거래가 본건과 유사한 가격대에 형성되어 있음을 고려할 때, 본건의 감정가(216,000,000원)는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

단, 대항력 있는 임차인 오명순의 미상 보증금 위험을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 본 물건의 낙찰 가능 예상 가격은 감정가를 하회하는 수준인 210,000,000원 전후로 예상해 볼 수 있습니다.

이 가격은 시세, 권리관계, 특이사항, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.