나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4411 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 "지하철5호선 영등포시장역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "영등포시장역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물내 제7층 제702호로서, (사용승인 : 2021.06.29.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 현황 "오피스텔 및 다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부관할), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제비동 제7층 제702호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4411 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 443,000,000원입니다.

토지 면적은 10.84㎡ (약 3.28평)이며, 건물 면적은 41.78㎡ (약 12.64평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2021년 6월 29일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 7층에 해당합니다.

본 물건의 주요 특징으로는 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 영등포시장역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 대규모 업무시설 및 상업시설이 발달해 있어 직주근접성이 우수한 입지입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 2월 9일 접수된 최주영 씨의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (을2, 이아름), 가압류 (갑6, 갑7, 갑9), 압류 (갑8, 갑10) 및 강제경매 (갑11, 주택도시보증공사)는 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이 )가 보증금 440,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 12일, 확정일자 2021년 9월 17일로 등재되어 있습니다.

다만, 본 물건은 주택도시보증공사(이 )의 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하게 되는 임차보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

지하철 5호선 영등포시장역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

인근 지역은 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

영등포 지역의 지속적인 개발 및 도시정비 사업으로 인해 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 인근에 재래시장, 대형마트, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

주거환경: 업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 다양한 주거 형태가 공존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 실제 이용 현황 등을 직접 확인할 수 없었습니다.

따라서 입찰 시 내부 상태에 대한 잠재적 하자 가능성을 염두에 두어야 합니다.

폐문부재로 인해 임대관계 또한 명확히 파악하기 어려웠습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있으나, 일반적인 오피스텔 건축 및 이용에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영등포시장역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

하지만 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 충분한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

내부 상태와 무관하게 입지적 장점과 권리관계의 명확성으로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물 (2021년 사용승인)로 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

지하철 5호선 영등포시장역 인근의 뛰어난 역세권 입지를 자랑합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 적습니다.

영등포 지역의 지속적인 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 443,000,000원입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 대비 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 감정가 수준 내외로 형성되어 있습니다.

특히, 해당 건물(트리베카) 내 유사 면적 오피스텔의 경우, 거래 조건 및 층, 향에 따라 430,000,000원에서 470,000,000원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다.

내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하되, 명확한 권리관계와 우수한 입지를 감안할 때, 감정가 대비 95%~100% 수준인 420,000,000원에서 445,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

다만, 이는 현 시점의 일반적인 시세 분석에 따른 것이므로, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.