나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3985 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오남중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 천왕역(지하철 7호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 (제106동) 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2020.09.16.) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3985 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제4층 제403호

1.3. 건물정보

1.3. 1.용도

도시형생활주택

1.3. 2.구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제403호

1.3. 3.사용승인일

2020년 09월 16일

1.4. 면적

1.4. 1.토지면적

27. 56㎡ (약 8.34평)

1.4. 2.건물면적

41. 68㎡ (약 12.61평)

1.5. 가격정보

1.5. 1.감정가

376,000,000원

1.6. 경매 정보

1.6. 1.경매구분

부동산강제경매

1.6. 2.채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.6. 3.매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오남중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

대상물건의 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민건강보험공단 압류 (2024-03-25)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 대지권의 목적인 토지에 대한 구분지상권설정등기 (을구 1번) - 매수인 인수 (별도등기)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (진 )

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 15일

* 확정일자: 2020년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

대상물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 오남중학교, 오류초등학교 등 교육시설과 다수의 다세대주택, 아파트가 소재하고 있음. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능함. 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설이 직접적으로 노출되어 있지 않아 주거 환경이 비교적 양호한 편임. 천왕역(지하철 7호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내로의 접근성이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 오남중학교

* 오류초등학교

* 고척초등학교

5.2. 편의시설

* 인근 근린생활시설

* 마트, 편의점 등 (세부 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 주거 환경

2020년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20.~ 2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 중)

6.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

* 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 토지 사용에 제약이 있을 수 있으며, 이는 시세 하락 요인으로 작용할 수 있음. (별도등기 확인)

* 임차인(주택도시보증공사)의 대항력은 없으나, 매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건이 붙어있음.

6.3. 별도등기 (구분지상권)

등기부상 을구 1번 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 토지 소유권과는 별개로 토지 사용 권한에 대한 권리이므로, 해당 구분지상권의 내용(존속기간, 지료 등)을 반드시 확인해야 하며, 향후 토지 사용 및 건물 재건축 등과 관련하여 제한이 발생할 수 있는 중대한 인수 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 신축성이 양호하다는 장점이 있습니다. 또한, 천왕역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며 주거 편의시설 또한 갖추고 있습니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있어 토지 소유권과 별개로 이에 대한 추가적인 부담(예: 토지 사용료 지급 등)이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 해당 구분지상권의 정확한 내용을 파악하고 가치를 산정하는 것이 매우 중요합니다. HUG가 채권자이며, 임차인 진 의 대항력이 없고 HUG 관련 조건으로 매각이 진행되는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 건물 자체의 상태 및 가치가 양호함.

* 주요 지하철 노선(7호선 천왕역) 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋음.

* 주변 시세 대비 저가 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례의 경우, 건축 연도가 오래되어 본건(2020년 준공)과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 376,000,000원을 기준으로 하되, 매각으로 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 282,000,000원 내외를 고려해볼 수 있으나, 이는 구분지상권 관련 상세 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 권리의 정확한 내용(존속기간, 지료, 범위 등)을 확인하고, 이에 대한 전문가의 추가적인 가치 평가를 받아보는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.