나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4587 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리애 지하철2,5호선 까치산역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상13층 중 제4층 제4001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m내외, 북측으로 약 8m내외 및 서측으로 약 3m내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 935-2, 935-3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). 화곡동 935-7, 935-8 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4587 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제4층 제401호

1.3. 건물 용도

오피스텔

1.4. 토지 면적

6. 80㎡ (약 2.06평)

1.5. 건물 면적

29. 63㎡ (약 8.96평)

1.6. 감정가

368,000,000원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사 (말소기준권리)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 생활환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 진입표면구역 지정은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건은 김포공항과 인접한 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 포함되어 있습니다. 주변으로 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정에 따른 제약 사항을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)입니다. 이 외 을구의 주택임차권(곽재원)은 말소 대상이며, 갑4의 가압류(동양자산관리대부) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 365,120,952원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: D (DAVAATSERENDASHNYAM)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-23

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 인수 보증금은 없으나, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: N (NOROVSAMBUUBATTUMUR)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 인수 보증금은 없으나, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 곽 (주택도시보증공사, 곽재원)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-12

확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경에 따라, 매수인은 임차인 및 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 곽재원(주택도시보증공사)과 관련된 조건으로, 매수인에게 임차보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재하는 복합적인 성격의 상권입니다. 이는 다양한 수요층을 기대할 수 있음을 의미합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

교통 접근성이 보통 수준이며, 화곡동 일대의 주거 및 업무 기능을 고려할 때, 소규모 오피스텔로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 지역 경기 변동에 따른 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 "화곡1동주민센터"가 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 기타

본건은 오피스텔로서 공부상 업무시설로 분류되나, 현황은 주거용으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 주거용 임대 또는 실거주 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 및 임차인 곽재원과의 보증금 반환청구권 포기 조건이행 여부입니다. 만약 이 조건이 충족되지 못할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 D 와 N 에 대한 권리 분석도 면밀히 진행되어야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

공항 관련 중요시설물보호지구 및 진입표면구역 지정은 재건축, 증축 등 향후 건물 이용에 있어 법적 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경기 침체는 본건의 가치 및 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 교통 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 29.63㎡의 비교적 작은 면적과 함께, 임차인 곽재원(HUG)의 보증금 반환청구권 포기라는 특수한 매각 조건이 존재합니다. 이 조건이 매수인의 책임하에 원만히 이행된다면, 3.55억원의 잠재적 부담을 피할 수 있어 투자 가치가 높아질 수 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정과 대항력 있는 임차인들의 존재는 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG 인수조건 변경 활용

임차인 곽재원(HUG)이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 점을 활용한다면, 3.55억원의 채무 부담을 피하면서 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 잡을 수 있습니다.

8.2. 입지 및 교통 조건

까치산역과 인접한 교통 요지에 위치하며, 주변의 다양한 편의시설 및 업무/주거 복합 지역이라는 점은 소규모 오피스텔의 안정적인 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'제이투리더스뷰'의 유사 면적 오피스텔 시세는 11평형(약 36.3㎡)이 3억원 내외(매매가)로 확인됩니다. 본건의 전용면적(29.63㎡, 약 8.96평)을 고려하면, 시장가는 대략 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 3억 6천8백만원은 현재 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본건의 감정가는 368,000,000원입니다. 시세 분석 결과 유사 면적 매물이 3억원 내외임을 감안할 때, HUG 인수 조건 변경에 따른 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에, 감정가 대비 약 5~10% 할인된 가격을 고려할 수 있습니다. 만약 조건 이행에 대한 불확실성이 크다면, 시장가와 인수 보증금(실질적 부담 가능액)을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적인 고려 시, 본건의 적정 입찰가는 320,000,000원에서 350,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 특히, HUG 인수 조건 이행 여부에 대한 면밀한 사전 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.