나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4572 [1] 서울특별시 양천구 신월동 96-5 골든캐슬 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 제8층 제802호로서, 외벽: 석재붙임 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 39m 내외, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4572 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 96-5 골든캐슬 제8층 제802호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 264,000,000원

* 토지면적: 12.75㎡ (약 3.85평)

* 토지지분: 12.75㎡ (약 3.85평)

* 건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

* 건물지분: 29.23㎡ (약 8.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물의 북서측으로는 노폭 약 39m, 남동측으로는 노폭 약 3m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 21일 잠실세무서장의 압류 (등기부상 갑3)

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 11일

* 배당신고일자: 2023년 2월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련하여, 임차인 홍 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020년 2월 21일 (서종필 외 1명)

* 주택임차권: 2023년 2월 16일 말소 (홍 , 금239,000,000원)

* 공유자전원지분전부이전: 2021년 2월 26일 (신재욱)

* 압류: 2022년 2월 21일 말소 (잠실세무서장, 말소기준권리)

* 가압류: 2023년 4월 25일 말소 (주택도시보증공사, 금1,990,000,000원)

* 강제경매: 2026년 4월 9일 말소 (주택도시보증공사, 금239,000,000원)

* 압류: 2026년 5월 12일 말소 (강서세무서장)

* 등기부채권 총액: 2,229,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 권리분석 내용 참조)

1.4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 학교(신월중학교)가 위치하여 지역 내 주거 수요를 뒷받침하고 있으며, 근린생활시설이 일부 존재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 신월중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 2026년 5월 2일, 신월동 460-5번지 대경4차(가,나) 연립, 55.27㎡, 3층, 21,000만원에 직거래.

* 2026년 5월 2일, 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 다세대, 52.41㎡, 6층, 30,200만원에 중개거래 (2017년식).

* 2026년 5월 1일, 신월동 9-3번지 수명산시그니처 다세대, 55.56㎡, 2층, 32,900만원에 중개거래 (2019년식).

* 상기 정보들은 본건과 면적 및 건축 연도에 차이가 있으나, 주변 다세대주택의 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 임차인 및 주택임차권 승계인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 매수인에게는 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지목 [도로] 한정, 2024.9.10~2029.9.9)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 건축선

* 다양한 도시계획 규제 및 허가구역 지정으로 인해 향후 부동산 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 지도 서비스 및 검색 결과 상 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 골든캐슬 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 임대차 관계에서의 잠재적 위험이 상당 부분 해소될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 주거지역 특성상 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명확하고 안정적인 투자가 가능합니다.

* HUG 관련 특별 조건으로 인해 임차인 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 양천구 신월동 지역의 주거 수요를 바탕으로 향후 가치 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 264,000,000원입니다.

* 건축물대장상 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축인 점, 그리고 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하였습니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례의 평당 가격과 본건의 감정가 및 면적을 종합적으로 비교 분석한 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성상 낙찰 가능성을 높이고자 감정가의 약 85% 수준인 225,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 225,000,000원 (이억 이천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.