나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4591 [1] 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제8층 제803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제8층 제803호로서, (사용승인일 : 2021.12.01.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4591 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 262-4 한경렉스플레이스 제8층 제803호

건물구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 제8층 제803호

준공연도: 2021년 12월 1일

용도: 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 395,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 면적 정보

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토지면적: 8.71㎡ (약 2.63평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

1.2. 입지조건

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위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.3. 권리분석

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말소기준권리: 2026년 2월 9일자 서울특별시 압류 (갑3)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 모든 권리 소멸)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (안유경)

* 보증금: 393,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 안유경 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

인수 보증금 합계: 0원 (매수인에게 인수되는 보증금 없음)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 손용익

* 소유권이전: 윤종심

* 주택임차권: 안유경 (말소 예정)

* 압류: 서울특별시 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

1.4. 상권분석

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본 물건은 "염창역" 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 주거 생활이 가능한 지역입니다. 업무시설과 주거시설이 복합된 지역으로 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

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* 교통: 수도권 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재하는 일반적인 도심 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 및 임차권: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기, 주택임차권등기 말소 조건부 매각이므로, 계약 시점에 해당 조건의 정확한 내용과 이행 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물 용도 일치 여부: 건축물대장상 주요 용도가 업무시설/오피스텔, 도시형생활주택으로 표기되어 있으나, 감정평가 요약에는 '다세대주택'으로도 명시되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상의 용도가 일치하는지, 향후 용도 변경 관련 이슈는 없는지 확인이 필요합니다. (현장 조사 시 폐문 등으로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였음)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 염창동 역세권에 위치한 2021년 준공된 비교적 신축 건물 내 유닛입니다. 감정가는 3억 9,500만원이며, 법원 명세서상 매수인에게 인수되는 임차보증금이 0원으로 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건부 매각 관련 세부 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 건축물대장상 용도와 감정평가 요약상 용도가 상이하여 실제 이용 현황 및 향후 활용 가능성을 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 염창역 역세권: 지하철 9호선 이용 편의성이 높음.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮음.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금 부담이 없어 권리분석이 비교적 용이함 (계약 조건 확인 필수).

* 잠재적 임대 수요: 주거 및 업무 복합 지역 특성으로 임대 수요 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

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시세 분석:

최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 동일 단지 내 최근 매매 정보는 부재하나, 인근 유사 연식 및 면적의 다세대주택/오피스텔 거래 사례를 참고할 때, 본 건의 건물 면적(약 7.5평)과 비교하여 시세 편차가 존재합니다.

2015년식 도화엘리시아(약 12.5평, 3.8억원)의 평당 단가를 적용 시 약 2.28억원 수준으로 환산되나, 본 건의 신축(2021년식)임을 감안하면 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 3억 9,500만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 실질적인 낙찰가는 물건의 현재 가치와 향후 수익성을 고려하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 감안할 때, 260,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 제안가는 275,000,000원입니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.