나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4529 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선, 5호선 까치산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상5층 건물 내 루미힐스 제5층 제504호로서, (사용승인일 : 2021.11.25) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, 현황 '다세대주 택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 153-4 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 화곡동 153-21 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4529 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 307,000,000원

토지면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

총면적 (토지+건물): 49.84㎡ (약 15.08평)

건축물 정보: 2021년 11월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(320,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

보증금: 0원

전입일자: 2024년 5월 9일

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (장용준)

보증금: 320,000,000원

전입일자: 2022년 1월 7일

확정일자: 2021년 12월 10일

배당신고일자: 2023년 11월 30일

대항력: 없음

주요 권리사항:

* 을구 3번 순위 주택임차권(장용준, 320,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서에 따라 매수인이 인수해야 하는 조건이 있는지 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상) - 이는 매우 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

주의사항: 본건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는 임차인이 존재하며, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 즉, 임차보증금 관련 채무 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상권이나 중심상업지구와는 거리가 있어, 소형 다세대주택으로서의 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

편의시설: "신정초등학교"가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

건축물 상태: 2021년 11월 25일 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조입니다.

내부 설비: 기본적인 위생, 난방, 급배수 설비와 승강기가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 대항력 있는 임차인(유 )이 존재하며, HUG와의 특수 매각 조건으로 인해 임차보증금 관련 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용과 그로 인한 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2026년 8월 26일 또는 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 후 전매 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

까치산역 등 대중교통 이용이 가능하나, 입지적 장점이 아주 뛰어나다고 보기는 어렵습니다.

권리관계의 복잡성, 특히 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 명확한 사전 조사와 법률 검토를 필수적으로 요구합니다.

HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 명확한 인수/포기 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물이라는 점은 향후 관리 및 가치 상승 측면에서 긍정적입니다.

정확한 권리 분석과 소멸되지 않는 지상권의 리스크를 해소할 수 있다면, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

입찰 전, 임차인 관련 명확한 소명 및 지상권 관련 추가 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 중, 2019년식 19.98㎡(약 6평) 건물이 2026년 7월 2.16억원(㎡당 약 1,080만원)에 거래되었습니다.

본건은 2021년식으로 건축 연도가 더 최신이며, 면적은 29.82㎡(약 9평)으로 비교 사례보다 약간 넓습니다.

2021년식이라는 점을 감안하면, 19.98㎡ 사례의 ㎡당 단가(약 1,080만원)를 적용할 경우, 29.82㎡ * 1,080만원/㎡ = 약 3.22억원이 산출됩니다.

하지만, 본건은 HUG 관련 복잡한 권리관계, 소멸되지 않는 지상권의 잠재적 위험, 토지거래허가구역 지정 등의 요인이 존재하므로, 시세보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 3.07억원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 고려하여 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(참고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 관련 세부 내용은 철저한 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.