나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4567 [1] 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 지하철1ㆍ7호선 "온수역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1ㆍ7호선 "온수역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 부일로1길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4567 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제102동 제4층 제403호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 개요: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 내 제4층 제403호

* 토지면적: 35.22㎡ (약 10.65평)

* 건물면적: 44.05㎡ (약 13.32평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 312,000,000원

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 지하철 1·7호선 "온수역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 본 건까지 보통 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 "온수역" 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 인접 도로 상태: 본 건 서측으로 부일로1길과 접함.

* 주변 시설: 인근에 근린생활시설, 공원, 교육시설 등이 소재하여 생활 편의 및 교육 환경이 보통 수준임. (주변 혐오시설에 대한 정보는 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2026-04-09)

* 소멸되는 권리: 등기부상 주택임차권(임현빈)은 말소 처리되었으며, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 박근영 임차인(대항력 있음)의 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부는 매각 조건 확인이 필요함.

* 임차인 현황 및 권리 분석:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 매각 조건에 따라 인수될 수 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사(임현빈)

* 보증금: 296,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 처리되었으며, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 기타사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 등의 특이사항이 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 임현빈(HUG)의 권리는 말소된 것으로 파악됨. 박 임차인은 대항력이 있으므로 인수 가능성을 염두에 두어야 함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음. 지하철역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 확보되어 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주거지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활 영위 가능.

* 교통 편의: 지하철 1·7호선 온수역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 교육 환경: 주변에 교육시설이 소재하여 자녀 교육에 용이한 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 박 임차인(대항력 있음)의 보증금 5,000,000원 인수 가능성이 존재함. 이에 대한 명확한 확인 및 대응 전략이 필요함.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 주택임차권등기 말소 조건부 매각으로 인해 절차상의 복잡성이나 불확실성이 존재할 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

2. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1·7호선 온수역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편임. 다만, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 인수 가능성 및 HUG 관련 특수 조건을 면밀히 분석하고, 이를 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됨. 감정가는 312,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가를 고려한 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요함.

3. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1·7호선 온수역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 주거 편의성: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경 제공.

* 잠재 가치: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 향후 가치 상승 기대.

4. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 312,000,000원이며, 최근 주변 유사 면적 다세대 주택의 실거래가는 약 247,000,000원 ~ 252,000,000원 수준으로 파악됨 (면적: 36.16㎡ ~ 42.4㎡). 본건의 면적(44.05㎡)과 감정가(312,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 5,000,000원 인수 가능성을 고려해야 함.

위의 시세 및 권리 분석, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 예상됨. 이는 감정가 대비 할인된 가격이며, 시장 실거래가를 반영한 보수적인 접근임. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 더욱 정밀하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.