나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4536 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선"화곡역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제6층 제603호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2017년 1월 20일) 외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m 내외 및 3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3)은 모두 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -별첨 "내부구조도" 및 사진용지" 와 같이 제시외건물㉠(철근콘크리트구조 및 조적조, 주거용, 약 8.4㎡)이 소재하여 개략적인 면적을 측량하여 평가하였사오니 경매진행 및 입찰시 재확인 및 참조하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4536 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제6층 제603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 257,100,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지지분: 18.9792㎡ (약 5.74평)

건물면적: 32.69㎡ (약 9.89평)

건물지분: 32.69㎡ (약 9.89평)

제시외 건물면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일: 2017년 1월 20일

건축물 연면적: 852.45㎡

건축물 층수: 지하 0층, 지상 7층

호수: 7개 층 중 6층 603호

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물의 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m 내외 및 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 4월 8일 서울남부지방법원 강제경매개시결정(주택도시보증공사)

등기부등본상 권리관계:

* 소유권보존 (갑1, 2017-01-26)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2017-07-13, 매매)

* 주택임차권 (을1, 2017-07-13, 백경환, 230,000,000원, 확정일자 2021-06-04) - 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 인수 조건 명시

* 1번임차권경정 (을1-2, 2023-09-06, 230,000,000원) - 인수

* 강제경매 (갑3, 2026-04-08) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (백경환)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-13

* 확정일자: 2017-06-20 (등기부상 확정일자 2021-06-04로 기재되어 혼선 가능성 있음)

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음 (등기부상 '인수' 권리가 있으나, 매각조건에 따른 포기 조건이 중요)

권리분석 요약:

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부상 임차권(을1, 을1-2)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 그러나, 본건의 가장 중요한 특이사항은 '임차인 백경환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각' 된다는 점입니다. 따라서, 매수인은 임차인의 보증금반환청구권 포기라는 조건이 이행되는 것을 전제로 입찰에 참여해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 상기 포기 조건을 전제로 한 것이며, 해당 조건 미이행 시 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 아파트, 다세대주택, 다가구주택 등 공동주택 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* "더원" (2019년 건축, 4층, 전용면적 19.98㎡): 216,000,000원 (약 1081만원/㎡, 약 327만원/평)

* "(504-114)" (1986년 건축, 2층, 전용면적 37.44㎡): 150,000,000원 (약 401만원/㎡, 약 134만원/평)

* "시원그린빌(1014-11)" (2002년 건축, 3층, 전용면적 37.56㎡): 160,000,000원 (약 426만원/㎡, 약 143만원/평)

본건은 2017년 건축된 전용면적 32.69㎡(약 9.89평)의 도시형생활주택입니다. 비교적 신축급 건물에 해당하나, 최근 거래된 신축(2019년) 건물과의 가격 차이가 존재합니다. 또한, 노후된 건물들의 거래가도 큰 차이를 보이고 있어, 동일 건물 내에서도 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 시세가 달라질 수 있습니다. 본건의 감정가 257,100,000원은 최근 거래된 신축 건물의 거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단되나, 임차인 관련 특수 조건으로 인한 위험 요소를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 주변이 주택가와 근린생활시설로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 기타: 본건 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2029년 9월 9일까지, 일부 용도 및 대상 제한).

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 본건 매각의 가장 큰 리스크는 임차인(HUG)이 보증금반환청구권을 포기해야 한다는 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 대항력 및 임차권 관련 복잡성: 임차인 현황과 등기부등본 간 확정일자 및 대항력 여부에 대한 상이한 정보가 존재합니다. '인수'로 표기된 임차권 등기가 있으나, 매각 조건상 포기가 강제되고 있어 실제 권리 관계에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

* 제시외 건물: 약 8.40㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함되나 실제 이용 및 법적 소유권 등 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일부 지역에는 하수처리장, 소각장 등 기피시설이 밀집해 있다는 정보가 있어, 광범위한 지역 내 잠재적 영향을 염두에 둘 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 화곡역과 인접한 역세권에 위치하며, 2017년 건축된 비교적 신축급 도시형생활주택입니다. 그러나, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기라는 복잡한 매각 조건을 가지고 있어, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 만약 임차인 측에서 명확히 포기 조건을 이행할 경우, 감정가 수준에서 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다. 반대로, 이 조건이 이행되지 않거나 복잡한 법적 분쟁의 소지가 발생할 경우, 추가적인 비용 발생이나 가치 하락의 위험이 있습니다. 따라서, 본건은 철저한 권리 분석 및 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 인지하고, 예상 입찰가를 신중하게 결정해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* HUG 관련 거래: 채권자 및 임차인 관련 주체가 주택도시보증공사(HUG)로 통일되어 있어, 명확한 조건 하에 절차 진행이 원활할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 역세권 신축급 주택으로, 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,100,000원이며, 전용면적 32.69㎡ (약 9.89평)임을 고려할 때 평당 약 2600만원 수준입니다.

최근 거래된 유사 신축 건물("더원")의 평당 시세(약 327만원/평)와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건은 임차인의 보증금반환청구권 포기라는 중대한 조건이 달려있습니다. 이 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은, 임차인의 보증금 230,000,000원에 대해 매수인이 직접적인 인수 의무가 없음을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

(상기 예상 입찰가는 법원 매각 절차 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수, 임차인과의 소통 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.