나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3459 [1] 서울특별시 양천구 목동 784-7 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 일부 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 외장석 및 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 정방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

본건 건물에는 제시외건물 ㉠(판넬조, 판넬지붕, 창고 등, 면적 약 4㎡)이 소재하는바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 784-7 제6층 제602호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3459 (1)이며, 감정평가액은 190,000,000원입니다.

토지 면적은 14.42㎡ (약 4.36평)이며, 건물 면적은 23.26㎡ (약 7.04평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층에 위치하며, 2016년 4월 28일에 사용 승인되었습니다.

제시외 건물(판넬조, 판넬지붕, 창고 등, 면적 약 4.00㎡)이 포함되어 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울강서고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 본건과 유사한 다세대주택, 일부 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 완경사지대의 정방형 토지로서 공동주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

지역 지구는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 이 외 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 상대보호구역 등으로 지정된 점을 미루어 볼 때 환경적 우려 사항은 적은 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김성수

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서성원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

위에 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 완료 후 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 목동 지역의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주거용으로 이용 중입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 궁전빌라(B동, 1986년식, 36.63㎡ 전용): 2026년 5월 2일, 190,000,000원 (약 518만원/㎡)

- 와이앤비(2022년식, 25.97㎡ 전용): 2026년 5월 1일, 265,000,000원 (약 1,020만원/㎡)

- 골든빌(2016년식, 28.47㎡ 전용): 2026년 5월 27일, 300,000,000원 (약 1,054만원/㎡)

본건은 2016년식으로 '골든빌'과 건축 연식이 유사하며, 전용 면적은 약 23.26㎡입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(190,000,000원)는 시장가 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

건축 연식이 유사한 '골든빌'의 경우, 28.47㎡ 면적이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(23.26㎡)의 시가는 약 245,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울강서고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에는 다양한 편의시설과 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 공동현관 보안 설비 및 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물(약 4㎡의 판넬조 창고)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

감정평가서에 따르면, 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌으며, 실제 현황과 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 이는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인의 필요성을 시사합니다.

토지 이용 계획 상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 이용 및 개발 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

주요 임차인들의 대항력이 없어 권리 관계가 명확한 편이며, 제시외 건물 포함 여부에 대한 확인이 필요합니다.

최근 유사 건물의 매매 사례를 분석했을 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2016년 사용승인)에 속하는 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적으로 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합합니다.

명확한 권리 관계로 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능합니다.

생활 인프라가 잘 갖춰진 목동 지역의 투자가치 상승 가능성이 있습니다.

제시외 건물(창고)을 활용하여 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 건물들이 230,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에 거래되고 있습니다.

특히, 2016년식 28.47㎡ 건물이 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(23.26㎡)의 시가는 약 245,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인들의 대항력이 없고, 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 점을 고려하면, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 임대차 현황, 법원 배당 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.