나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100722 [1] 서울특별시 서초구 방배동 847-34 방배대우유로카운티 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 847-34번지 소재 "방배중학교" 남측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 13층 아파트로서 외벽 : 페인트 및 타일 붙임 마감. 내벽 : 페인트 및 벽지 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100722 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 847-34 방배대우유로카운티 1층105호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 4,200,000,000원

토지면적: 88.80㎡ (약 26.86평)

건물면적: 234.01㎡ (약 70.79평)

건물지분: 234.01㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해OOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동 847-34번지에 소재하며, "방배중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트와 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건축구조는 철근콘크리트조 평슬라브 지붕의 13층 아파트이며, 외벽은 페인트 및 타일 마감, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 여러 기간에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사도원캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 미덕건설주식회사 (2002.07.18)

* 소유권이전: 하희라 (2002.08.29)

* 소유권이전: 장수인 (2020.04.27)

* 말소기준권리: 근저당권 (강진군수산업협동조합, 2023.07.26, 840,000,000원)

* 이후 등기 내역 (근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)은 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 6,051,473,820원 (60억 5147만 3820원)입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동의 일반적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 방배중학교가 있으며, 아파트와 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 방배동은 서초구 내에서도 우수한 학군과 강남 생활권을 공유할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

교통망으로는 버스 정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설로는 남측 인근에 방배중학교가 위치하고 있으며, 추가적인 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 말부터 2026년 12월 말까지 일정 기간 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 60억 원 이상으로 높게 설정되어 있어, 이는 본 물건의 가치 대비 과도한 채무 부담을 시사할 수 있습니다. 다만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 일부 미상 정보: 임대관례 등 일부 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 상세 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명도 및 권리 관계 측면에서 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 높은 채권 총액은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서초구 방배동의 우수한 입지: 강남 접근성이 좋고 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 권리관계의 안전성: 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 시장 상황 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 때 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 추가적인 인수 금액 부담 없이 본 물건을 취득할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 4,200,000,000원입니다.

본 물건의 정확한 가치 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 본 물건의 현황, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.