나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100684 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 11층1113호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 주상복합건물, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "신림역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제11층 제1113호로서, 외 벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 창 호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 기계식 주차 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 및 동측으로 토지 일부가 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100684 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 11층1113호

용도: 도시형생활주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지지분: 4.492㎡ (약 1.36평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 지하철 2호선 '신림역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 주상복합건물, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '신림역'이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

북측 약 8미터, 동측 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다양한 개발 제한 및 구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 (2026.04.07)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 한국토지주택공사 주택임차권 (130,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 서울보증보험(주) 강제경매 (133,725,478원) - 말소 기준권리이며 말소 예정

* 기타 선순위 권리사항은 없어 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: B * (BUI LETHAOTRAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-07

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 또한, 서울보증보험주식회사의 인수조건 변경과 관련된 특별 매각 조건이 존재하므로 추가 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-08-26

* 배당신고일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매 절차에서 말소 예정이며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (특별 매각 조건에 따라 서울보증보험(주)의 잔액 채권 포기가 조건부로 명시됨)

집합건물 등기부 요약:

* 권리분석상 특이사항은 없으나, '을1' 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고 '서울특별시 강제경매'인 서울보증보험(주)의 채권액(133,725,478원)이 말소기준권리가 되고, '주택임차권' 또한 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

신림역 인근은 유동인구가 많고 상업 및 주거 시설이 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다.

소형 도시형생활주택은 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

(외부 검색 결과: 신림동 일대에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층/지상 11층 건물 중 11층에 위치합니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 준공 연도는 2013년으로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '특별매각조건'으로 명시된 서울보증보험주식회사(SGI) 관련 내용입니다.

매각 조건은 SGI가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환채권을 포기하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 만약 SGI가 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 채권을 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

대항력 있는 임차인 B *의 보증금이 0원으로 기재된 점 역시 일반적이지 않아, SGI와의 관계를 포함한 임대차 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

소형 면적(약 4.25평)은 매매 및 임대 시 거래 대상이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 신림역 인근의 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호합니다.

다만, 서울보증보험(주)의 보증금 반환채권 포기 조건이라는 매우 까다로운 특수 매각 조건이 존재하여, 잠재적 인수 비용 및 법적 분쟁의 위험을 내포하고 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재된 특이사항 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소를 제거할 수 있는 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신림역이라는 역세권 입지를 활용한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 지속될 수 있습니다.

특별 매각 조건 관련 리스크가 명확하게 해소된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

최근 주변 시세 정보(2026년 7월 거래 기준, 비교적 넓은 면적의 다세대 주택):

* 30.92㎡: 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 29.56㎡: 320,000,000원 (약 1,080만원/㎡)

* 45.37㎡: 390,000,000원 (약 860만원/㎡)

본건 물건은 14.06㎡(약 4.25평)의 소형 도시형생활주택이며, 2013년 준공되었습니다.

주변의 더 넓은 면적의 다세대 주택 거래 사례를 기준으로 환산 시, 14.06㎡ 기준 약 8,400만원에서 15,200만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 1억 4,100만원은 시장 가치 범위 내에 있으나, SGI 관련 특수 매각 조건 및 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 리스크 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

투자자는 반드시 SGI의 채권 포기 여부 및 관련 절차를 철저히 확인한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.