나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100632 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-5 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선 및 신림선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독(다중)주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 신림역(지하철 2호선 및 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거기타(오피스텔, 단독주택, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물로서 (사용승인일: 2019.02.26.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

지1층 : 계단실, 물탱크실로 이용 중임. 1층 : 계단실로 이용 중임. 2층 : 공부상 사무소로 이용 중이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨. 3층~5층 : 오피스텔로 이용 중임. 6층~8층 : 다중주택으로 이용 중임. 옥탑1층 : 계단실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 2층은 '사무소' 용도로 등재되어 있으나, 외관목측 및 주변 이용상황 등을 종합하여 볼 때 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 서울특별시 관악구 신림동 1437-5

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100632 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-5

* 용도: 다중주택

* 감정가: 3,296,526,200원

* 토지면적: 130.20㎡ (약 39.38평)

* 토지지분: 130.2㎡ (약 39.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 318.35㎡ (약 96.30평)

* 건물지분: 318.35㎡ (약 96.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(지하철 2호선 및 신림선)" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독(다중)주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 신림역(지하철 2호선 및 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 본 건은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거기타(오피스텔, 단독주택, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본 건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

3. 권리분석

* 경매 기본사항: 본 건은 채권자 한OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을6 근저당권(하나은행, 1,020,000,000원, 2018.06.05.)이며, 건물 등기부상 을1 근저당권(하나은행, 1,020,000,000원, 2019.03.08.)입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 토지 등기부 채권 총액: 1,160,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 2,310,000,000원

* 임차인 현황:

* 명세서상 총 20명의 임차인이 확인되었으며, 이들의 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있습니다.

* 모든 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황 (이름 마스킹 처리):

* PAK TATYANARODIONOVNA (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.03.23)

* TIMOTHY MANOJ MATHEWS (보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024.10.27)

* WANG XI (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.03.29)

* 김 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.24)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2026.04.14)

* 김 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.08.30)

* 문 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.03.15)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2024.08.05)

* 변 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024.03.26)

* 서 (보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024.11.14)

* 송 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.12.02)

* 엄 (보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.10.18, 1차 보증금 감액분 25,000,000원)

* 오 (보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022.08.16)

* 원 (보증금 40,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024.12.23)

* 이 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.12.18)

* 정 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.03.08)

* 조 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.09, 1차 보증금 감액분 20,000,000원)

* 조 (보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.09, 1차 보증금 증액분 -20,000,000원)

* 최 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.11.26)

* 한 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.16, 1차 보증금 감액분 20,000,000원)

* 허 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.04.30)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 핵심 상권: 신림역세권 인근으로 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

* 업종 분포: 주거용 건물(다중주택, 오피스텔, 다세대주택)과 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 2호선, 신림선 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 및 수도권 각 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 상권 특징: 젊은층 및 대학생 유동인구가 많은 역세권 상권의 특성을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 신림역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육환경: 인근에 다수의 학교 및 학원가가 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 제공되지 않음)

* 주변 환경: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

6. 잠재적 리스크

* 2층 용도 불일치: 건축물대장상 2층은 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 추정되어 향후 건물 관리에 있어 유의가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 상태 파악에 한계가 있으며, 잠재적 하자 발생 가능성이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 일부 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 추후 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 다수의 임차인: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 협의 또는 법적 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 신축급(2019년 준공) 다중주택 건물로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 전반적인 입지 및 교통 조건이 우수하며, 현재까지 파악된 권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득할 수 있는 물건입니다. 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 2층 용도 불일치 문제와 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크는 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간에 대한 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선, 신림선 역세권으로 뛰어난 교통망과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔, 다중주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대수익 잠재력이 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금이 없어 안정적인 취득이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 신림역 주변의 지속적인 개발 가능성과 수요 증가가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 최근 거래가는 면적 및 층수에 따라 1.85억원에서 3.9억원 사이를 형성하고 있으며, 단위 면적당 가격은 약 598만원/㎡에서 1082만원/㎡ 수준입니다. 본 건은 전체 건물로서 감정가는 3,296,526,200원입니다. 감정평가액은 해당 건물의 전체적인 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 개별 호실의 시세로 단순 환산 시 그 가치가 다소 낮게 산출될 수 있으나, 본 건은 다중주택 및 오피스텔 복합 건물로서 지역 내 희소성과 건물 자체의 가치를 고려하여 감정가가 높게 산정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 감정가 3,296,526,200원의 90% 수준인 약 2,967,000,000원. 이는 첫 경매 진행 시 시장 경쟁률 및 낙찰 가능성을 고려한 전략적 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동을 감안하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.