나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55617 [2] 전라남도 광양시 마동 1018-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 택지조성공사가 진행되고 있는 이행지 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 29)토지는 사다리형의 완경사지로서 도로이고 30)토지는 부정형의 완경사지로서 일부는 대지조성공사가 진행된 나지이고 일부는 원형지 상태의 임야입니다.

인접 도로상태

일련번호 29)토지는 폭 8~9m의 포장도로에 접하고 30)토지는 폭 7~8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 29)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>이고,

일련번호 30)토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호 30)토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 대지조성공사가 진행된 나지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물로서
외벽 : 슬레이트석재
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 새시창

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 마동 소재 광양마동중학교 남측 인근에 위치하고 주위는
택지화가 진행되고 있는 개발예정지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가가 소재하는 건물까지 차량진입 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 101호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 4층 401호로서

외벽 : 돌붙임, 스톤코트, 복합판넬
내벽 : 시멘트몰탈, 인테리어치장(201호), 목재합판 및 시멘트몰탈(401호)
창호 : 새시창

이용상태

일련번호 22)(101호)는 의원 용도이나 공실이고, 23)(201호)은 치과의원, 24)(202호)는 의원
용도이나 공실이며, 25)(301호)는 체력단련장 용도이나 공실이고, 26)-28)(401호)은 골프연
습장 용도이나 내부 칸막이 공사 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 승강기, 소화전과 스프링클러 등 소방설비 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지로서 부정형의 완경사지이며 근린생활시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건물부지 동측으로 폭 7-8m의 포장도로(본건 일련번호 1)토지임)를 통해 왕복 4차로의 중로에 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1)은 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육
제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초
등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

본건 토지 2)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>
농지법 제8조에 적용되는 토지,

본건 토지 3)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개젖소사육제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

본건 토지 4)는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2021-09-01)
(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

가. 집합건축물대장상 2023.09.04자로 401호(일반음식점)와 402호(골프연습장), 403호(골프
연습장)가 401호(골프연습장)로 표시변경되었습니다.

나. 본건 건물 내 모든 구분건물인 평가대상 101호, 201호, 202호, 301호, 401호, 402호,
403호와 평가 외 제비01호와 제비02호의 등기부상 대지권의 비율을 적용한 대지권 면적
의 합이 대지권의 목적인 토지 4필지 면적의 합과 일치하지 않습니다.

다. 일련번호 26)-28)(401호, 402호, 403호)가 2023.09.04자로 401호로 통합되면서 종전
3개호 전유면적의 합과 통합 후 401호의 전유면적이 일치하지 않습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 일련번호 24)(202호)는 내부 전등설치 공사가 진행 중이고, 일련번호 25)(301호)는 내부
전등이 설치되지 않은 상태이며, 26)-28)은 내부 칸막이 공사 중입니다.

나. 본건 구분상가의 대지권의 목적인 토지인 중동 713-6 토지상에 철제콘테이너 2동이 소재하나 이동이 가능한 물건이어서 평가하지 않았습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 석축 및 옹벽 각 매각 포함
- 수목 및 정원석 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

순천지원 2024타경55617 (2)

소재지

전라남도 광양시 마동 1018-23

용도

단독주택 및 근린생활시설 (건축물대장상 단독주택, 구분건물 보고서상 상가 포함)

감정가

980,415,200 원

토지면적

1195. 10㎡ (약 361.54평)

건물면적

244. 23㎡ (약 73.87평) (단독주택 기준)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주식회사 이한리치하우징 (등기부 요약상 확인)

특이사항

중복병합사건, 공동담보, 일괄매각

건축물표제부 요약 (단독주택):

주소: 전라남도 광양시 마동 1018-23 (느지매기길 15-16)

주용도: 단독주택

구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 기와지붕

건축일자: 2012년 03월 29일

건축면적: 179.01㎡

연면적: 244.23㎡

건폐율: 14.98%

용적률: 20.44%

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 마동 1018-23 번지 일대.

* 주변 환경: 광양마동중학교 남측 인근에 위치하며, 택지조성공사가 진행 중인 개발예정지입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행하는 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 일련번호 29 토지는 폭 8~9m의 포장도로에 접하고, 일련번호 30 토지는 폭 7~8m의 포장도로에 접합니다. 구분건물 부지 역시 동측으로 폭 7-8m의 포장도로를 통해 왕복 4차로 도로에 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

* 마동초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 준보전산지입니다.

* 일련번호 30 토지의 경우 공부상 지목은 '임야'이나, 일부는 대지조성공사가 진행된 나지 상태입니다.

* 구분건물이 소재하는 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 05월 17일 설정된 광양동부농업협동조합의 근저당권 (금액: 1,860,000,000원)입니다.

* 권리 소멸 여부: 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가처분, 가압류, 압류, 강제경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용(존재 여부, 내용 등)은 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항)

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,860,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 6,600,602,739원

* 총 채권 금액: 8,460,602,739원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 물건 구성: 본 물건은 단독주택과 지하 1층, 지상 4층 규모의 상가 건물(1층 101호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 4층 401호 등)로 구성되어 있습니다.

* 입지: 광양시 마동, 광양마동중학교 남측 인근에 위치하며, 택지화가 진행되는 개발 예정지입니다.

* 상가 이용 현황 (구분건물):

* 101호: 의원 (공실)

* 201호: 치과의원

* 202호: 의원 (공실)

* 301호: 체력단련장 (공실)

* 401호: 골프연습장 (내부 칸막이 공사 중)

* 현재 상황: 다수의 상가 호실이 공실 상태이거나 내부 공사 중인 점은 임대 수익 창출에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 향후 전망: 주변 택지 개발 완료 및 지역 활성화에 따라 상권이 성장할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 마동초등학교, 광양마동중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 시가지 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다. 인근 시가지 내 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역(광양시 황금동 일대)에서 폐기물처리시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치와 관련된 주민 반대 민원이 다수 확인되었습니다. 본건 소재지(마동 1018-23)와 해당 혐오시설 예정지 간의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 장기적으로 지역 이미지 및 가치에 영향을 줄 수 있으므로 참고가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권 금액: 등기부채권 총액이 약 84.6억 원에 달하여, 물건의 현재 가치 대비 채무 부담이 매우 높은 상태입니다.

* 상가 공실 및 공사 진행 중: 다수의 상가 호실이 공실이거나 내부 공사가 진행 중으로, 즉각적인 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 구분건물(상가)의 등기부상 대지권 면적 합계와 실제 토지 면적의 불일치가 있습니다.

* 집합건축물대장상 401호, 402호, 403호가 401호로 통합되는 과정에서 전유면적의 불일치가 발생했습니다.

* 공사 미완료: 일부 구분건물(202호, 301호, 401호)은 내부 공사(전등 설치, 칸막이 공사 등)가 진행 중이거나 미완료 상태입니다.

* 토지 현황: 일련번호 30 토지의 경우 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 대지조성공사가 진행된 나지 상태로, 원형 복구 또는 추가 개발 필요성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일련번호 1) 토지 상에 철제 컨테이너 2동이 소재하나, 이동 가능한 물건으로 평가에서 제외되었습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 전라남도 광양시 마동에 위치한 단독주택과 다수의 구분 상가로 구성된 복합 부동산입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸될 것으로 예상되어 매우 안전한 편입니다. 또한, 주변이 택지 개발 예정지로 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 총 채권 금액이 매우 높다는 점, 다수의 상가 호실이 공실이거나 공사 중이라는 점, 건축물대장과 등기부등본 상의 면적 불일치 및 통합 과정에서의 차이 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다.

향후 주변 개발이 완료되고 상권이 활성화된다면 단독주택 및 상가의 가치가 동반 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 상태에서는 임대 수익 창출에 다소간의 시일이 소요될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치 잠재력: 광양시 개발 예정지 내 위치하여 향후 지가 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도 활용: 단독주택과 상가 건물을 일괄 매각 받아, 주거 및 상업 목적의 복합적인 활용이 가능합니다.

* 낮은 입찰가 기대 가능성: 높은 총 채권 금액과 상가 공실률 등을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 경쟁 속에서 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 980,415,200원입니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 개발 계획 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

제공된 건축물대장 정보(단독주택)와 구분건물 평가 요항표(상가)를 바탕으로 분석한 결과, 다음과 같은 점들을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 단독주택: 감정가와 건축물 규모, 토지 면적을 고려할 때, 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

* 상가 건물: 현재 다수 호실이 공실이며 공사 중인 점, 향후 임대 수익 창출까지의 기간 등을 감안할 때, 투자 관점에서는 공실 위험 및 리스크를 반영한 접근이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 약 84.6억 원에 달하는 높은 채권 총액은 물건의 시장 가치가 감정가 수준이거나 그 이하일 가능성을 시사합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 권리관계의 안전성과 미래 개발 가능성, 그리고 상가 공실 및 공사 중인 점 등 리스크 요인을 면밀히 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 실질적인 예상 입찰가는 약 6억 8천만 원 ~ 7억 8천만 원 범위 내에서, 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후 결정하는 것을 권장합니다.

단, 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 개략적인 산정이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사를 통한 추가 정보 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.