나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1481 [4] 전라남도 완도군 완도읍 대신리 413-29 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)은 전라남도 완도군 완도읍 화흥리 소재 ‘화흥초등학교 동측 , 기호2,3,4)는 남측 근거리에 각각 소재하며, 기호 5)는 뷱서측 원거리에내에 위치하며, 주위환경은 마을 및 전답 임야 등이 혼재한 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 콘크리트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 도로로 이용중임. 기호 2) : 부정형의 평지로 답(휴경지)로 이용중임. 기호 3) : 사다리형 평지로 전 및 일부 단독주택부속토지(마당 및 담)로 이용중임. 기호 4) : 세장형의 평지로 전으로 이용중임. 기호 5) : 부정형의 완경사지로 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건이 도로로 이용중임. 기호 2) : 북측과 서측으로 폭 약 4~5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호 3,4) : 서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호 5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 일련번호(3) :자연환경보전지역, 자연취락지구(2018-11-22), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :자연환경보전지역, 자연취락지구(2018-11-22), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 3) 토지의 일부를 인접 창고 건물이 점유중이며, 기호 3) 토지상에 감나무 등이 소재함.

물건 비고

1. 특별매각조건있음[농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환]
2. 지적도상 맹지이며 진입로가 없어 내부탐색이 곤란하여 분묘 및 시설물등을 발견하지 못하였음
3. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경1481 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 대신리 413-29

용도: 전 (Field)

감정가: 18,684,000원

토지면적: 1,557.00㎡ (약 471.0 평)

건물면적: 0㎡ (건축물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 마을 및 전답, 임야 등이 혼재된 농경지대에 위치합니다. 감정평가 요약에 따르면, 인근에 화흥초등학교가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능합니다. 인근에 아스팔트 포장도로 및 콘크리트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지이며, 진입로가 없어 내부 탐색이 곤란한 상황입니다. 일부 토지는 인접 도로에 접해 있으나, 주요 문제점 중 하나로 파악됩니다. 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 소유권은 차남준, 차현에게 이전된 이력이 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 주식회사우영파이낸셜대부의 근저당권(22,500,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매는 주식회사우영파이낸셜대부가 신청한 임의경매로, 신청 채권액은 18,459,000원입니다.

이 외 공동담보, 근저당부채권질권 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수되는 임차인이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 경매 절차와 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지대로, 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

인근에 초등학교가 소재하고 있어 지역 공동체의 중심 역할을 할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 잠재력

주변 지역은 전답과 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

주요 상업 시설이나 도시형 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 이에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

가까운 거리에 화흥초등학교가 위치하고 있어 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 환경

농경지와 마을이 혼재된 지역 특성상, 전원생활을 원하는 경우 적합할 수 있습니다.

다만, 대중교통 이용 편의성이나 주요 생활 편의 시설 접근성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 명시되어 있으니, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 접근성 및 이용 제한

지적도상 맹지이며, 명확한 진입로가 없어 토지 내부 탐색이 곤란했으며, 향후 토지 이용에 어려움이 예상됩니다.

본건 토지를 실질적으로 이용하기 위해서는 인접 토지와의 협의 또는 토지 분할/합병 등 추가적인 법률적, 행정적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

6.3. 경계 및 현황 확인

인접 토지와의 정확한 경계는 측량을 통해 별도로 확인해야 합니다.

내부 탐색이 곤란하여 분묘, 시설물 등의 존재 여부를 명확히 파악하지 못했으며, 분묘기지권이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 규제

본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 자연취락지구 등 다양한 용도지구 및 규제 지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 기타 특이사항

감정평가 요약에 따르면, 특정 필지(기호 3)의 토지 일부를 인접 창고 건물이 점유하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 토지 이용 상의 제약으로 이어질 수 있는 사안입니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 평가

본건은 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적을 가지고 있다는 장점이 있으나, 맹지라는 치명적인 단점과 농지 취득 자격증명 필요라는 특별매각조건을 동시에 가지고 있습니다.

향후 토지의 개발 또는 이용을 위해서는 진입로 확보 문제가 최우선적으로 해결되어야 하며, 이 과정에서 상당한 추가 비용이나 시간 소요가 예상됩니다.

또한, 분묘기지권, 인접 토지 점유 등 잠재적인 리스크 요인들을 신중하게 검토해야 합니다.

결론적으로, 본건은 농지로서의 가치나 장기적인 개발 가능성을 보고, 제반 리스크를 충분히 인지한 상태에서 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

주변 시세 대비 낮은 감정가로 인해 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 상승 요인

향후 주변 지역 개발이나 도로 편입, 또는 인접 토지와의 통합 개발 가능성이 있다면 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본건은 토지매각 대상이며, 감정가 18,684,000원에서 토지 면적(약 471평)을 고려할 때 평당 약 39,668원 수준으로 책정되었습니다.

다수의 리스크 요인(맹지, 농지취득자격증명 필요, 진입로 문제, 분묘기지권 가능성, 인접 토지 점유 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰 희망가는 토지에 대한 명확한 이용 계획 수립 후, 진입로 확보 예상 비용 및 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

리스크를 반영하여 감정가의 70% 수준을 고려한다면, 최저 입찰가(보증금 제외)는 약 13,078,800원 선에서 시작될 것으로 예상됩니다.

하지만, 이는 시장 상황 및 다른 입찰 참여자들의 전략에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.